Immobilien-Teilverkauf
Auch: Teilverkauf · Miteigentumsanteilsverkauf
Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Bruchteil seines Eigentums an ein spezialisiertes Unternehmen und erhält dafür einen Barbetrag, während er weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt. Für die weitere Nutzung zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer des Anteils. Das Modell dient vor allem älteren Eigentümern zur Liquiditätsbeschaffung im Alter, ohne vollständig verkaufen oder umziehen zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Der Teilverkauf ist ein in den letzten Jahren stark gewachsenes, aber rechtlich und wirtschaftlich komplexes Produkt, das Makler kritisch und mit Verbraucherschutzblick beurteilen sollten:
- Struktur: Der Anbieter erwirbt einen Miteigentumsanteil (typischerweise 10–50 %) nach § 1008 ff. BGB und wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer bleibt Miteigentümer des Restanteils.
- Nießbrauch bzw. dingliches Wohnrecht: Zur Absicherung des weiteren Wohnens wird zugunsten des Verkäufers regelmäßig ein Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) oder ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) im Grundbuch eingetragen.
- Nutzungsentgelt: Für den verkauften Anteil zahlt der Verkäufer eine laufende "Miete" an den Käufer – faktisch ein Kredit gegen Grundschuldsicherheit, wirtschaftlich aber als Kaufmodell konstruiert.
- Durchführungsentgelt/Rückabwicklung: Bei einem späteren Gesamtverkauf (z. B. durch Erben oder bei Umzug ins Pflegeheim) verlangen viele Anbieter ein zusätzliches "Durchführungsentgelt" (oft 6–10 % des Verkehrswerts), was das Modell im Vergleich zum klassischen Verkauf oder zur Immobilienverrentung deutlich verteuern kann.
- Verbraucherschutz: Verbraucherzentralen und die BaFin weisen auf mangelnde Markttransparenz, hohe Gesamtkosten über die Laufzeit und Wertentwicklungsrisiken hin, die einseitig beim Verkäufer verbleiben, während der Käufer an einer künftigen Wertsteigerung überproportional partizipieren kann.
- Maklerrelevanz: Makler werden häufig zur Wertermittlung des Verkehrswerts hinzugezogen, der die Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis des Anteils bildet. Eine neutrale, marktgerechte Bewertung ist hier besonders wichtig, da Anbieter oft mit eigenen (teils zu niedrigen) Wertansätzen arbeiten.
Beispiel aus der Praxis
Eine 78-jährige Eigentümerin mit einer schuldenfreien Immobilie im Wert von 500.000 Euro verkauft 30 % Miteigentumsanteil für 150.000 Euro an ein Teilverkaufs-Unternehmen. Sie erhält den Betrag sofort ausgezahlt, bleibt dank eingetragenem Nießbrauch lebenslang wohnberechtigt und zahlt dafür monatlich rund 500 Euro Nutzungsentgelt. Verkauft sie die Immobilie später komplett, muss sie dem Anbieter zusätzlich ein Durchführungsentgelt zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 433 BGB – Kaufvertragsrecht, Grundlage des Anteilskaufs.
- § 1008 ff. BGB – Miteigentum nach Bruchteilen.
- § 1093 BGB / § 1030 BGB – Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch zur Absicherung des Wohnens.
- § 311b BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für den Grundstücksanteilskauf.