Wohnrecht
Auch: Wohnbenutzungsrecht · Recht zum Bewohnen
Wohnrecht ist der Oberbegriff für das Recht einer Person, eine Immobilie oder Teile davon zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es kann rein schuldrechtlich (vertraglich zwischen den Beteiligten) oder dinglich – als im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht – ausgestaltet sein.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die begriffliche Unterscheidung wichtig, weil sie über die rechtliche Absicherung und damit über die Werthaltigkeit einer belasteten Immobilie entscheidet:
- Schuldrechtliches Wohnrecht: Beruht auf einer vertraglichen Vereinbarung (z. B. im Rahmen eines Übergabevertrags) und wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Ohne Grundbucheintrag geht dieses Recht bei einem Verkauf der Immobilie an einen Dritten grundsätzlich nicht automatisch auf den Erwerber über – ein erhebliches Risiko für den Wohnberechtigten.
- Dingliches Wohnrecht (Wohnungsrecht, § 1093 BGB): Wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedem künftigen Eigentümer sowie – je nach Rang – auch im Fall der Zwangsversteigerung. Es ist höchstpersönlich, also weder übertragbar noch vererblich, und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
- Typische Einsatzgebiete: Vorweggenommene Erbfolge (Eltern übertragen die Immobilie an Kinder und behalten sich ein Wohnrecht vor), Immobilienverrentung, Altenteilsverträge sowie Trennungs- oder Scheidungsvereinbarungen.
- Wertermittlung: Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie erheblich; die Wertminderung wird über den Kapitalwert der ersparten Miete berechnet (Jahresmietwert × Vervielfältiger nach statistischer Lebenserwartung des Berechtigten gemäß Sterbetafel).
- Abgrenzung zum Nießbrauch: Das reine Wohnrecht berechtigt nur zur Eigennutzung, nicht zur Vermietung an Dritte oder zur Fruchtziehung – anders als der Nießbrauch, der auch das Recht zur Vermietung und Ertragsziehung umfasst.
- Praxisrelevanz: Bei der Vermarktung "wohnrechtsbelasteter" Immobilien muss der Makler potenzielle Käufer transparent über Art, Umfang und Rangfolge des Wohnrechts sowie über die eingeschränkte Verwertbarkeit aufklären.
Beispiel aus der Praxis
Eine ältere Dame überträgt ihr Reihenhaus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf ihren Sohn und lässt sich ein schuldrechtliches Wohnrecht im Übergabevertrag einräumen. Da dieses Recht nicht im Grundbuch eingetragen wird, wäre es bei einem Verkauf des Hauses durch den Sohn an einen gutgläubigen Dritten nicht automatisch geschützt – anders als bei einem dinglich gesicherten Wohnungsrecht.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Dingliche Ausgestaltung des Wohnrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht).
- § 535 BGB – Schuldrechtliche Grundlage bei rein vertraglich vereinbarten Wohnrechten ohne Grundbucheintrag.