Wohnrechtsvermerk
Auch: Grundbucheintrag Wohnrecht · Wohnungsrechtsvermerk
Der Wohnrechtsvermerk ist die Eintragung eines Wohnungsrechts in Abteilung II des Grundbuchs. Er macht das Recht des Berechtigten, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, gegenüber jedem künftigen Eigentümer der Immobilie wirksam und schützt es damit auch bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Wohnrechtsvermerk im Grundbuch eine der wichtigsten Prüfpunkte bei der Objektaufnahme, da er die Vermarktbarkeit und den erzielbaren Kaufpreis unmittelbar beeinflusst:
- Eintragungsort und -inhalt: Der Vermerk erscheint in Abteilung II des Grundbuchs und benennt den Berechtigten, den Umfang des Rechts (gesamte Immobilie, einzelne Räume, Mitbenutzungsrechte an Garten oder Nebengebäuden) sowie ggf. Besonderheiten wie ein Mitbenutzungsrecht an gemeinschaftlichen Räumen.
- Rang und Wirkung: Die Rangstelle des Wohnrechtsvermerks im Verhältnis zu Grundschulden und anderen Belastungen entscheidet darüber, ob das Recht auch im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt (bei besserem Rang) oder erlischt (bei schlechterem Rang) – für Käufer und finanzierende Banken ein zentraler Prüfpunkt.
- Löschung: Der Vermerk wird erst gelöscht, wenn der Berechtigte verstorben ist (Nachweis durch Sterbeurkunde) oder ausdrücklich und in der erforderlichen Form (notariell beurkundete Löschungsbewilligung, § 875 BGB) auf das Recht verzichtet; die Löschung selbst erfolgt durch das Grundbuchamt auf Antrag.
- Finanzierungshemmnis: Banken vergeben für Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht regelmäßig nur eingeschränkt oder gar keine Finanzierung, da das Recht die Verwertbarkeit im Sicherungsfall mindert – ein wichtiger Hinweis für Makler bei der Käuferberatung.
- Praxisrelevanz: Vor jeder Vermarktung sollte der Makler einen aktuellen Grundbuchauszug einholen und prüfen, ob ein Wohnrechtsvermerk besteht, welchen Rang er hat und ob eine Ablösung (Verzicht gegen Entschädigung) verhandelbar ist, um realistische Preisvorstellungen zu kommunizieren.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses stellt der Makler anhand des Grundbuchauszugs fest, dass in Abteilung II ein Wohnrechtsvermerk zugunsten der Mutter des Verkäufers eingetragen ist. Da das Recht erstrangig vor der Grundschuld der finanzierenden Bank steht, bleibt es auch nach einem Verkauf und selbst im Fall einer Zwangsversteigerung bestehen – der Makler muss Kaufinteressenten hierüber vorab aufklären.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Materiell-rechtliche Grundlage des Wohnungsrechts, das durch den Vermerk im Grundbuch dokumentiert wird.
- § 874 BGB – Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zur näheren Bestimmung des Rechtsinhalts.
- Grundbuchordnung (GBO) – Verfahrensvorschriften zur Eintragung und Löschung von Rechten im Grundbuch.