Dingliches Wohnrecht
Auch: Wohnrecht nach § 1093 BGB
Das dingliche Wohnrecht ist eine im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die einer bestimmten Person das Recht gibt, eine Wohnung oder einzelne Räume zu bewohnen. Es ist – anders als das Dauerwohnrecht – höchstpersönlich und daher weder übertragbar noch vererblich.
Ausführliche Erklärung
Das dingliche Wohnrecht ist der in der Praxis mit Abstand häufigste Anwendungsfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB). Für Makler besonders relevant:
- Höchstpersönlichkeit: Das Recht steht ausschließlich der eingetragenen Person zu, erlischt mit deren Tod und kann weder verkauft noch vererbt werden (§ 1090 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB für das Erlöschen, § 1092 BGB für die Unübertragbarkeit) – dies unterscheidet es grundlegend vom Dauerwohnrecht (§§ 31 ff. WEG).
- Umfang: Kann sich auf die gesamte Wohnung oder auf einzelne Räume beziehen; auch ein „Mitbenutzungsrecht“ an gemeinschaftlichen Räumen wie Küche oder Garten kann eingeräumt werden (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Typischer Einsatz: Häufigster Anwendungsfall ist die vorweggenommene Erbfolge – Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder und lassen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht eintragen, um im Haus wohnen bleiben zu können.
- Auswirkung auf den Verkehrswert: Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den erzielbaren Marktpreis erheblich, da der Erwerber die Immobilie faktisch erst nach Erlöschen des Rechts (Tod des Berechtigten oder Ablösung) voll nutzen kann; die Wertminderung wird über den Kapitalwert des Wohnrechts (Barwert der ersparten Miete, abgezinst nach statistischer Lebenserwartung) berechnet.
- Ablösung: Kann gegen Zahlung einer Entschädigung oder durch Verzicht des Berechtigten vorzeitig gelöscht werden – für Makler oft ein zentraler Verhandlungspunkt bei der Vermarktung belasteter Objekte.
- Abgrenzung zum Nießbrauch: Der Nießbraucher (§§ 1030 ff. BGB) darf die Immobilie auch vermieten und die Erträge ziehen, der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts darf sie nur selbst bewohnen, nicht vermieten (Ausnahme: vertragliche Erweiterung).
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter überträgt ihr Haus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf den Sohn und lässt sich ein lebenslanges dingliches Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung ins Grundbuch eintragen. Verkauft der Sohn das Haus später, bleibt das Wohnrecht bestehen und mindert den erzielbaren Kaufpreis, bis die Mutter verstirbt oder auf das Recht verzichtet.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit als Wohnrecht.
- §§ 1090-1092 BGB – allgemeine Regeln zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, insbesondere Höchstpersönlichkeit und Unübertragbarkeit.