Dingliches Wohnrecht (steuerliche Behandlung)
Auch: Wohnungsrecht §1093 BGB steuerlich · Wohnrecht Bewertung Erbschaftsteuer
Das dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt eine Person, eine Immobilie oder einen Teil davon lebenslang oder befristet zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Steuerlich wirkt es vor allem bei Schenkungen und Erbschaften wertmindernd, weil der belastete Immobilienwert um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts reduziert wird.
Ausführliche Erklärung
Das Wohnrecht ist zivilrechtlich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB), die im Grundbuch eingetragen wird und gegenüber jedem späteren Eigentümer wirkt. Steuerlich ist es in mehreren Konstellationen relevant:
- Übergabe gegen Wohnrechtsvorbehalt (häufigster Fall): Übertragen Eltern eine Immobilie vorweggenommen an ihre Kinder und behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor, mindert der Kapitalwert des Wohnrechts die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer. Der Kapitalwert errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung (üblicherweise die ersparte Marktmiete) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt (§§ 13, 14 BewG i. V. m. den jährlich veröffentlichten Sterbetafeln).
- Begrenzung des Jahreswerts: Nach § 16 BewG ist der Jahreswert von Nutzungen auf höchstens den Wert zu begrenzen, der sich ergibt, wenn der Wert des genutzten Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird (Kappungsgrenze).
- Nutzung des Wohnrechts durch den Berechtigten: Da er kein Eigentümer ist, erzielt er selbst keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; wird das Wohnrecht hingegen entgeltlich Dritten überlassen (Untervermietung, sofern gestattet), können beim Berechtigten Einkünfte nach § 21 EStG entstehen.
- Beim neuen Eigentümer mindert das eingetragene Wohnrecht faktisch den Verkehrswert und die Beleihbarkeit der Immobilie; einkommensteuerlich kann er, solange der Berechtigte unentgeltlich wohnt, keine AfA oder Werbungskosten für den belasteten Gebäudeteil geltend machen, da keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
- Ablösung des Wohnrechts: Wird das Wohnrecht später gegen Entschädigung aufgehoben, kann dies bei dem, der die Entschädigung zahlt, zu nachträglichen Anschaffungskosten führen; beim Empfänger ist die Zahlung grundsätzlich einkommensteuerfrei (privater Vermögensbereich), kann aber schenkungsteuerlich relevant werden, wenn kein angemessenes Entgelt gezahlt wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater überträgt sein Einfamilienhaus (Verkehrswert 500.000 Euro) an seine Tochter und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Die ersparte Miete beträgt 12.000 Euro jährlich. Bei einem für sein Alter maßgeblichen Vervielfältiger von 10 ergibt sich ein Kapitalwert von 120.000 Euro, der von der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen wird – die Tochter versteuert nur 380.000 Euro, gemindert um ihren persönlichen Freibetrag.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Zivilrechtliche Grundlage des dinglichen Wohnrechts (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).
- §§ 13, 14 BewG – Kapitalisierung wiederkehrender Nutzungen und Leistungen anhand Vervielfältiger und statistischer Lebenserwartung.
- § 16 BewG – Kappungsgrenze für den Jahreswert von Nutzungen.
- § 10 ErbStG – Bereicherung als Bemessungsgrundlage der Erbschaft-/Schenkungsteuer, gemindert um übernommene Lasten wie das Wohnrecht.