Wohnraumschutzgesetz

Für den Schutz des Wohnungsbestands gibt es in Deutschland kein einheitliches Bundesgesetz – die Zuständigkeit liegt bei den Ländern. Mehrere Bundesländer haben eigene Wohnraumschutzgesetze erlassen, etwa Hamburg (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, mit einer Regelungstradition seit 1971), Bremen (Bremisches Wohnraumschutzgesetz von 2021) oder Niedersachsen (Niedersächsisches Wohnraumschutzgesetz von 2021). Der Regelungsansatz ist in den Ländern ähnlich, im Detail aber unterschiedlich ausgestaltet. Typische Regelungsinhalte sind:

• Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf ohne Genehmigung nicht dauerhaft anderen als Wohnzwecken zugeführt werden (z. B. gewerbliche Nutzung, Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung) oder länger als eine bestimmte Frist leer stehen.
• Schutz vor Verwahrlosung: Vermieter oder Eigentümer sind verpflichtet, Wohnraum in einem bewohnbaren Zustand zu halten und Instandsetzungsmaßnahmen bei erheblichen Mängeln durchzuführen.
• Schutz vor Überbelegung: Wohnraum darf nicht mit einer unangemessen hohen Zahl an Personen belegt werden (siehe Überbelegung).

Andere Bundesländer regeln denselben Sachverhalt unter anderer Bezeichnung, etwa als Zweckentfremdungsverbotsgesetz (z. B. Berlin) oder Wohnungsaufsichtsgesetz (z. B. Nordrhein-Westfalen). Zuständig für die Durchsetzung sind meist die Gemeinden oder unteren Wohnungsaufsichtsbehörden, die Verstöße als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld ahnden und im Einzelfall auch Nutzungsanordnungen erlassen können.

Für Makler ist relevant, dass in Gebieten mit einem solchen Gesetz die Umwandlung, gewerbliche Nutzung oder Kurzzeitvermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig sein kann – eine Prüfung vor Vermarktung entsprechender Nutzungskonzepte ist daher ratsam.

Ein Eigentümer in Hamburg möchte seine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung über ein Buchungsportal vermieten. Da dies eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, benötigt er nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz vorab eine Genehmigung der zuständigen Behörde.