Überbelegung
Auch: Übermäßige Wohnungsbelegung · Überbelegte Wohnung
Überbelegung liegt vor, wenn eine Wohnung von so vielen Personen bewohnt wird, dass die pro Kopf verfügbare Wohnfläche deutlich unter den in Rechtsprechung und Landesrecht anerkannten Mindestwerten liegt. Sie kann sowohl mietrechtliche als auch wohnungsaufsichtsrechtliche Folgen haben.
Ausführliche Erklärung
Ein bundeseinheitliches gesetzliches Mindestmaß an Wohnfläche pro Person existiert nicht; das BGB enthält keine entsprechende Vorschrift. Orientierungswerte ergeben sich stattdessen aus der Rechtsprechung sowie aus den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Bundesländer, soweit diese existieren (siehe Wohnraumschutzgesetz). In der Praxis wird häufig von rund 8 bis 10 Quadratmetern Wohnfläche pro Person ausgegangen, mit Abweichungen je nach Bundesland und Einzelfall (z. B. reduzierte Werte für kleine Kinder).
Überbelegung ist rechtlich in zweierlei Hinsicht relevant:
- Mietrechtlich: Der Mieter darf die Wohnung nur vertragsgemäß nutzen. Eine erhebliche Überbelegung – etwa durch dauerhafte Aufnahme zusätzlicher Personen ohne Zustimmung des Vermieters – kann eine Vertragsverletzung darstellen und im Einzelfall eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung rechtfertigen, insbesondere wenn dadurch die Mietsache abgenutzt oder Nachbarn erheblich beeinträchtigt werden. Bei berechtigtem Interesse an einer Untervermietung ist zugleich zu prüfen, ob durch die zusätzliche Person eine Überbelegung entsteht, die der Vermieter verweigern darf.
- Wohnungsaufsichtsrechtlich: Wo Landesrecht (Wohnungsaufsichtsgesetze bzw. Wohnraumschutzgesetze) besteht, kann die zuständige Behörde bei Überbelegung einschreiten, um gesundheitliche und wohnhygienische Mindeststandards durchzusetzen – etwa durch Auflagen gegenüber dem Vermieter oder in Extremfällen durch Nutzungsbeschränkungen.
Für Makler ist Überbelegung vor allem bei der Vermietung an Wohngemeinschaften oder bei möblierten Zimmervermietungen relevant, wo die Zahl der Bewohner im Verhältnis zur Wohnfläche im Blick behalten werden sollte, um spätere Konflikte oder behördliche Beanstandungen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
In eine 45-Quadratmeter-Wohnung ziehen sechs Personen ein, ohne dass der Vermieter zugestimmt hat. Bei rund 7,5 Quadratmetern pro Person liegt eine deutliche Überbelegung vor; der Vermieter kann die zusätzlichen Bewohner abmahnen und im Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses prüfen.
Rechtsgrundlage
- Wohnungsaufsichtsgesetze bzw. Wohnraumschutzgesetze der Länder – konkretisieren, soweit vorhanden, Mindestwerte an Wohnfläche pro Person und Eingriffsbefugnisse der Behörden.
- Ein bundesgesetzliches Mindestmaß existiert nicht; im Mietverhältnis richten sich die Folgen einer Überbelegung nach den allgemeinen Grundsätzen des vertragsgemäßen Gebrauchs.