Untervermietung
Auch: Weitervermietung · Subvermietung
Untervermietung bezeichnet die Weitergabe des Gebrauchsrechts an einer gemieteten Wohnung durch den Mieter an einen Dritten – sei es die gesamte Wohnung oder nur einzelne Zimmer. Sie bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters.
Ausführliche Erklärung
Untervermietung ist der Oberbegriff für den Vorgang, bei dem ein Mieter seine Rechte an der Mietsache – ganz oder teilweise – an einen Dritten überlässt und dafür regelmäßig eine Untermiete verlangt:
- Teilweise Untervermietung: Der Mieter behält die Wohnung als Hauptwohnsitz und vermietet nur einzelne Zimmer unter, z. B. bei WG-Konstellationen oder bei vorübergehender finanzieller Notlage. Hierfür kann bei berechtigtem Interesse ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen (§ 553 BGB).
- Vollständige Untervermietung: Der Mieter überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten, etwa bei längerer beruflicher oder privater Abwesenheit. Hierauf besteht kein gesetzlicher Anspruch; die Entscheidung liegt im Ermessen des Vermieters.
- Unerlaubte Untervermietung: Vermietet der Mieter ohne erforderliche Erlaubnis unter, liegt eine Vertragsverletzung vor, die nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung und in gravierenden Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigen kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
- Kurzzeitvermietung/Plattformen: Die kurzfristige Weitervermietung über Plattformen wie Airbnb wird rechtlich ebenfalls als Untervermietung eingeordnet und bedarf grundsätzlich der Erlaubnis; viele Kommunen regeln zusätzlich Zweckentfremdungsverbote, die eine gewerbliche Kurzzeitvermietung einschränken.
- Auswirkung auf Mietsicherheit: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter alleiniger Vertragspartner und haftet für Schäden, die durch den Untermieter verursacht werden.
Für Makler ist Untervermietung ein wiederkehrendes Praxisthema – sowohl bei der Vermittlung von WG-tauglichen Wohnungen als auch bei der Beratung von Kapitalanlegern, die Vermietungsmodelle mit flexibler Untervermietung anbieten möchten. Eine klare vertragliche Regelung reduziert das Konfliktpotenzial erheblich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zieht für ein Jahr ins Ausland und möchte seine Wohnung in dieser Zeit vollständig untervermieten, um die Mietkosten zu decken. Da hierauf kein gesetzlicher Anspruch besteht, muss er den Vermieter um Zustimmung bitten; verweigert dieser sie ohne triftigen Grund, bleibt dem Mieter nur der Weg über eine gerichtliche Klärung oder eine einvernehmliche Lösung.
Rechtsgrundlage
- § 540 BGB – Grundsatz: Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit Erlaubnis des Vermieters.
- § 553 BGB – Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse an teilweiser Untervermietung.
- § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB – Fristlose Kündigung bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte.