Untermietzuschlag

§ 553 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter ein Instrument an die Hand, die zusätzliche Belastung durch eine Untervermietung finanziell auszugleichen:

• Voraussetzung: Der Vermieter muss darlegen, dass ihm die Erlaubnis zur Untervermietung nur zumutbar ist, wenn er einen angemessenen Zuschlag zur bisherigen Miete erhält – etwa wegen erhöhter Abnutzung, zusätzlicher Betriebskosten (Wasser, Strom in Gemeinschaftsbereichen) oder gestiegenem Verwaltungsaufwand.
• Angemessenheit: Der Zuschlag muss sich an den tatsächlichen Mehrbelastungen orientieren und darf nicht dazu genutzt werden, verdeckt eine Mieterhöhung durchzusetzen, die über die gesetzlichen Grenzen (Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete) hinausgeht.
• Kein Automatismus: Der Untermietzuschlag entsteht nicht automatisch mit der Erlaubniserteilung, sondern muss vom Vermieter ausdrücklich verlangt und in der Höhe begründet werden.
• Verhältnis zur Untermiete: Der Zuschlag betrifft die Miete im Hauptmietverhältnis (zwischen Vermieter und Hauptmieter), nicht die Miete, die der Hauptmieter vom Untermieter verlangt.
• Praxisrelevanz: In der Praxis wird der Untermietzuschlag selten in voller gesetzlich zulässiger Höhe ausgeschöpft; häufig einigen sich die Parteien auf einen pauschalen, moderaten Betrag, um Streit zu vermeiden.

Für Makler ist der Untermietzuschlag vor allem bei der Beratung von Eigentümern relevant, die eine Untervermietung erlauben (müssen) und wissen möchten, welche finanziellen Ausgleichsmöglichkeiten das Gesetz vorsieht. Er sollte klar von der eigentlichen Miethöhe und von Nebenkostenvorauszahlungen abgegrenzt und im Mietvertrag oder in einer Nachtragsvereinbarung dokumentiert werden.

Ein Mieter möchte ein Zimmer seiner Wohnung an eine dritte Person untervermieten. Der Vermieter stimmt zu, verlangt aber wegen der erhöhten Abnutzung von Küche und Bad einen monatlichen Untermietzuschlag von 25 Euro zur bisherigen Kaltmiete.