Untervermietungserlaubnis

Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen; verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne berechtigten Grund, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Für die teilweise Untervermietung (Überlassung eines Teils der Wohnung, während der Mieter selbst weiter dort wohnt) gewährt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter einen echten Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran hat (z. B. veränderte Lebens- oder Einkommenssituation, Aufnahme eines Lebensgefährten, Kostenersparnis). Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder ihm die Untervermietung sonst unzumutbar ist. Bei Verweigerung ohne triftigen Grund kann der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verurteilt werden; zudem kann der Vermieter bei Erlaubnis zur Untervermietung eines Wohnraumteils eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen (§ 553 Abs. 2 BGB).

Für die vollständige Untervermietung (der Mieter zieht selbst aus und überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten) besteht dagegen kein gesetzlicher Erlaubnisanspruch – der Vermieter kann hier grundsätzlich frei entscheiden, ob er zustimmt.

Praxisrelevante Punkte für den Makler (insbesondere bei der Vermietungsberatung und Mietvertragsgestaltung):

• Vertragliche Regelung: Mietverträge enthalten häufig eine Klausel, die die Untervermietung generell von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht – ein vollständiger Ausschluss ist unwirksam, wenn er den gesetzlichen Anspruch aus § 553 BGB aushebeln würde.
• Plattformvermietung (Airbnb & Co.): Kurzzeitige Untervermietung über Vermietungsportale bedarf ebenfalls der Erlaubnis; ohne diese droht dem Mieter die Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung.
• Mieterhöhungsrecht: Bei erlaubter Teil-Untervermietung kann der Vermieter einen angemessenen Untervermietungszuschlag verlangen.
• Widerruflichkeit: Eine erteilte Erlaubnis kann bei Wegfall des berechtigten Interesses oder bei nachträglich eintretenden wichtigen Gründen unter engen Voraussetzungen widerrufen werden.

Ein Mieter möchte nach der Geburt eines Kindes ein Zimmer seiner Dreizimmerwohnung an eine Studentin untervermieten, um die Nebenkosten zu senken. Er beantragt beim Vermieter eine Untervermietungserlaubnis unter Angabe der Person der Untermieterin. Der Vermieter muss die Erlaubnis erteilen, da ein berechtigtes Interesse vorliegt und kein wichtiger Verweigerungsgrund ersichtlich ist; er darf jedoch einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.