Gebrauchsüberlassung

Der Begriff „Gebrauchsüberlassung" ist ein Oberbegriff aus dem Schuldrecht: Er erfasst jede vertragliche oder gesetzliche Konstellation, in der jemand einer anderen Person den Gebrauch einer Sache gestattet, ohne die Eigentümerstellung aufzugeben. Er tritt in der Immobilienwirtschaft in mehreren Ausprägungen auf:

• Entgeltliche Gebrauchsüberlassung liegt beim Mietvertrag vor: Der Vermieter überlässt dem Mieter die Wohnung oder Gewerbefläche gegen Zahlung der Miete zum Gebrauch. Die Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten, ist in § 535 BGB geregelt.
• Gebrauchsüberlassung an Dritte (umgangssprachlich Untervermietung) beschreibt den Fall, dass der Mieter seinerseits die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten weitergibt. Dies bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB); verweigert der Vermieter sie ohne berechtigten Grund, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.
• Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung entspricht der Leihe (§ 598 BGB): Der Verleiher gestattet dem Entleiher den Gebrauch einer Sache, ohne dafür ein Entgelt zu verlangen – etwa wenn Angehörige eine Wohnung kostenfrei überlassen.

Für die Immobilienpraxis ist die Unterscheidung wichtig, weil an die jeweilige Form der Gebrauchsüberlassung unterschiedliche Rechte und Pflichten anknüpfen: Bei der Miete gilt umfassender Mieterschutz (Kündigungsschutz, Mängelrechte), bei der Leihe hingegen nur ein eingeschränktes Schutzniveau, da kein Entgelt fließt.

Eine Vermieterin überlässt einem Mieter eine Wohnung gegen monatliche Miete – eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung nach § 535 BGB. Der Mieter zieht später beruflich vorübergehend um und möchte die Wohnung an einen Kollegen weiterüberlassen. Dafür benötigt er die Erlaubnis der Vermieterin, da es sich um eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Sinne des § 540 BGB handelt.