Immobilienertragsteuer
Auch: ImmoESt
"Immobilienertragsteuer" (ImmoESt) ist ein Begriff aus dem österreichischen Steuerrecht, der dort die pauschale Besteuerung von Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen bezeichnet. In Deutschland gibt es keine gesonderte Steuer dieses Namens: Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien unterliegen hierzulande der Einkommensteuer im Rahmen der privaten Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG), umgangssprachlich auch "Spekulationssteuer" genannt.
Ausführliche Erklärung
Da deutsche und österreichische Fachbegriffe im Immobiliengeschäft häufig vermischt werden, lohnt für Makler in Deutschland eine klare Abgrenzung:
- Österreich (ImmoESt): Seit 2012 wird der Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken mit einem besonderen, grundsätzlich abgeltenden Steuersatz von 30 % erfasst; eine Behaltefrist, nach der der Verkauf automatisch steuerfrei würde, kennt das österreichische Recht nicht mehr.
- Deutschland (§ 23 EStG): Hier wird der Gewinn aus dem Verkauf einer nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie dem persönlichen Einkommen zugerechnet und mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert – aber nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Nach Ablauf dieser Frist ist ein privater Veräußerungsgewinn in Deutschland grundsätzlich steuerfrei. Zusätzlich ist die durchgehende Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren steuerbefreit, unabhängig von der Zehnjahresfrist.
- Gewerbliche Veräußerer: Bei gewerblichem Grundstückshandel (u. a. bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze) unterliegt der Gewinn ohnehin nicht § 23 EStG, sondern der laufenden gewerblichen Besteuerung (Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer zzgl. Gewerbesteuer).
Für Makler mit grenzüberschreitendem Kundenkontakt (z. B. österreichische Verkäufer oder Käufer deutscher Immobilien) ist wichtig, diesen Begriff korrekt einzuordnen, um Verwechslungen bei der steuerlichen Beratung – die ohnehin dem Steuerberater vorbehalten bleibt – zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kunde aus Wien fragt seinen deutschen Makler, wie hoch die "Immobilienertragsteuer" beim Verkauf seiner in Deutschland gelegenen vermieteten Wohnung ausfällt. Der Makler klärt auf, dass es diese Steuer in Deutschland nicht gibt: Maßgeblich ist stattdessen die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG – liegt der Verkauf nach mehr als zehn Jahren seit dem Kauf, bleibt der Gewinn in Deutschland steuerfrei, unabhängig von österreichischen Regelungen.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Deutsche Entsprechung: Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte mit Immobilien innerhalb der zehnjährigen Frist; keine eigenständige "Immobilienertragsteuer" im deutschen Recht.