Immobilienpaket

Immobilienpakete entstehen häufig, wenn Eigentümer (Privatpersonen mit mehreren Mietshäusern, Erbengemeinschaften, Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften) sich von ihrem gesamten Bestand oder einem Teil davon trennen wollen. Für Makler ergeben sich hier besondere Herausforderungen und Chancen:

• Zusammensetzung: Ein Paket kann homogen sein (z. B. zehn vergleichbare Mehrfamilienhäuser in einer Region) oder heterogen (Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und unbebauten Grundstücken). Je homogener, desto einfacher die Bewertung und Vermarktung.
• Käuferkreis: Institutionelle Investoren, Immobilienfonds, Family Offices und größere Bestandshalter bevorzugen Pakete, weil der Transaktionsaufwand pro Einheit sinkt und sofort ein diversifiziertes Portfolio entsteht.
• Bewertung: Die Bewertung erfolgt meist über einen Gesamtkaufpreisfaktor auf Basis der addierten Jahresmieten (Nettomiete) des Portfolios, ergänzt um Einzelbewertungen der schwächsten und stärksten Objekte, um Klumpenrisiken sichtbar zu machen.
• Due Diligence: Bei Paketverkäufen ist eine strukturierte Due Diligence (rechtlich, technisch, wirtschaftlich) über alle Objekte hinweg üblich – oft in einem Datenraum organisiert, da institutionelle Käufer standardisierte Prüfprozesse verlangen.
• Struktur: Paketverkäufe können als klassischer Asset Deal (Verkauf der einzelnen Immobilien) oder als Share Deal (Verkauf von Gesellschaftsanteilen, die die Immobilien halten) strukturiert werden – Letzteres kann grunderwerbsteuerliche Vorteile bieten, unterliegt aber seit der Grunderwerbsteuerreform 2021/2022 verschärften Anzeigepflichten.
• Maklerprovision: Bei sehr großen Paketen wird die Provision häufig individuell verhandelt (oft niedrigerer Prozentsatz als bei Einzelobjekten, da absolute Beträge hoch sind).

Eine Erbengemeinschaft besitzt sieben Mehrfamilienhäuser in verschiedenen Stadtteilen und möchte den gesamten Bestand auf einmal veräußern, statt jedes Haus einzeln zu verkaufen. Der beauftragte Makler stellt ein Immobilienpaket zusammen, erstellt eine konsolidierte Mietübersicht und vermarktet es gezielt an institutionelle Investoren, die an einem diversifizierten Wohnungsportfolio interessiert sind.