Insolvenzverwalter

Wird über das Vermögen einer natürlichen oder juristischen Person das Insolvenzverfahren eröffnet, geht das Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, vom Schuldner auf den Insolvenzverwalter über. Der Schuldner verliert damit für die Dauer des Verfahrens die Verfügungsbefugnis über sein Vermögen, einschließlich etwaiger Grundstücke und Immobilien.

Gehört eine Immobilie zur Insolvenzmasse, entscheidet der Insolvenzverwalter, ob und wie sie verwertet wird. In der Praxis kommen dabei zwei Wege in Betracht:

• Freihändiger Verkauf: Der Insolvenzverwalter verkauft die Immobilie – oft unter Einbindung eines Maklers – zum bestmöglichen Preis am freien Markt, was regelmäßig einen höheren Erlös erzielt als eine Versteigerung.
• Zwangsversteigerung: Alternativ oder wenn Gläubiger mit Grundpfandrechten (z. B. Grundschuldgläubiger) die Versteigerung betreiben, kann die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden.

Für Makler ist die Zusammenarbeit mit Insolvenzverwaltern eine besondere Verkaufssituation: Der Verwalter handelt nicht im eigenen, sondern im Interesse der Gläubigergesamtheit, ist an insolvenzrechtliche Vorgaben (z. B. Zustimmung der Gläubigerversammlung bei bedeutsamen Rechtsgeschäften) gebunden und muss den erzielten Erlös zur bestmöglichen Befriedigung der Gläubiger verwenden. Verkäufe aus der Insolvenzmasse erfolgen regelmäßig ohne Sachmängelgewährleistung, da der Verwalter die Immobilie meist nicht aus eigener Kenntnis, sondern nur nach Aktenlage kennt.

Über das Vermögen eines Bauunternehmers wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Zur Insolvenzmasse gehört ein unbebautes Grundstück. Der bestellte Insolvenzverwalter beauftragt einen Makler mit dem freihändigen Verkauf, um für die Gläubiger einen höheren Erlös zu erzielen als bei einer Zwangsversteigerung. Der Kaufvertrag wird ohne Gewährleistung des Verkäufers geschlossen.