Interessenwahrungspflicht
Auch: Treuepflicht des Maklers · Wahrung der Auftraggeberinteressen
Die Interessenwahrungspflicht verpflichtet den Makler, im Rahmen seiner Tätigkeit die berechtigten Interessen seines Auftraggebers zu berücksichtigen, ihn wahrheitsgemäß über objektrelevante Umstände zu informieren und keine eigenen oder fremden Interessen über die des Auftraggebers zu stellen.
Ausführliche Erklärung
Der Maklervertrag ist zwar kein reiner Geschäftsbesorgungsvertrag im engen Sinne, dennoch entwickelt die Rechtsprechung aus § 242 BGB (Treu und Glauben) und den §§ 652 ff. BGB eine Reihe von Neben- und Schutzpflichten, die zusammen als Interessenwahrungspflicht bezeichnet werden:
- Aufklärungspflicht: Der Makler muss beiden Vertragsparteien (bei Doppeltätigkeit) bzw. seinem Auftraggeber wesentliche, ihm bekannte oder erkennbare Umstände über das Objekt mitteilen – etwa Baumängel, Altlasten, Rechtsstreitigkeiten, Erbbaurecht, Grunddienstbarkeiten oder Mietverhältnisse, sofern diese für die Kaufentscheidung erheblich sind.
- Wahrheitspflicht: Angaben zu Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung müssen sorgfältig geprüft und dürfen nicht wissentlich falsch oder beschönigend dargestellt werden.
- Neutralitätsgebot bei Doppeltätigkeit: Vertritt der Makler beide Seiten (Verkäufer und Käufer), muss er beiden gegenüber redlich handeln und darf nicht einseitig die Interessen einer Partei bevorzugen – eine vollständige Interessenwahrung für beide Seiten gleichzeitig ist naturgemäß nur eingeschränkt möglich, weshalb Transparenz über die Doppeltätigkeit zwingend ist.
- Unterlassungspflicht bei Interessenkonflikten: Hat der Makler ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Geschäft (z. B. Beteiligung an der verkaufenden Gesellschaft), muss er dies offenlegen; verschweigt er dies, kann der Provisionsanspruch entfallen.
- Grenzen: Die Interessenwahrungspflicht bedeutet keine Erfolgsgarantie und keine umfassende Beratungspflicht wie bei einem Rechtsanwalt oder Steuerberater – der Makler schuldet die sorgfältige, redliche Tätigkeit, nicht den Vertragsabschluss selbst.
Verletzt der Makler die Interessenwahrungspflicht grob (z. B. durch bewusstes Verschweigen bekannter Mängel), kann dies zum vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs führen sowie Schadensersatzansprüche des geschädigten Auftraggebers begründen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler weiß, dass im Keller des zu verkaufenden Hauses ein aktueller Feuchtigkeitsschaden vorliegt, verschweigt dies aber gegenüber dem Kaufinteressenten, um den Verkauf nicht zu gefährden. Stellt sich der Mangel nach dem Notartermin heraus, verletzt der Makler seine Interessenwahrungspflicht (hier: Aufklärungspflicht) und riskiert sowohl den Verlust seines Provisionsanspruchs als auch Schadensersatzforderungen.
Rechtsgrundlage
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben als Grundlage der Neben- und Schutzpflichten im Maklerverhältnis.
- § 654 BGB – Verwirkung des Lohnanspruchs bei Verstoß gegen den Auftraggeberinteressen (z. B. bei Doppeltätigkeit oder Treuepflichtverletzung).
- § 675 BGB – Anwendbarkeit dienstvertraglicher Sorgfaltsmaßstäbe auf entgeltliche Geschäftsbesorgung.