Irreführende Werbung
Auch: Irreführende geschäftliche Handlung · Täuschende Werbung
Irreführende Werbung liegt vor, wenn eine geschäftliche Handlung – etwa eine Immobilienanzeige oder ein Exposé – unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben enthält, die geeignet sind, den Interessenten zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er sonst nicht getroffen hätte.
Ausführliche Erklärung
Grundlage ist § 5 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb), wonach unlauter handelt, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Die Norm konkretisiert typische Täuschungsgegenstände, die auch in der Immobilienvermarktung praktisch relevant sind:
- Merkmale des Objekts: falsche Angaben zu Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr, energetischem Standard oder Lage.
- Konditionen: unrichtige Preis- oder Nebenkostenangaben, verschwiegene versteckte Kosten.
- Unternehmereigenschaften: falsche Angaben zur Zulassung, Qualifikation oder zu Referenzen des Maklers.
- Preisherabsetzungen: Werbung mit einem angeblich reduzierten Preis, wenn der ursprüngliche Preis nur unangemessen kurz gefordert wurde.
In der Immobilienbranche sind klassische Fälle: geschönte oder veraltete Fotos, verschwiegene Baumängel, übertriebene Renditeversprechen bei Kapitalanlageimmobilien, unrichtige Angaben zur Vermietbarkeit oder fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in der Anzeige (§ 87 GEG). Wer irreführend wirbt, riskiert nicht nur wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber, Verbände oder Wettbewerbszentralen, sondern – bei individuellem Vertrauensschaden eines konkreten Interessenten – auch zivilrechtliche Schadensersatzansprüche über die culpa in contrahendo bzw. die Exposéhaftung.
Für Makler und Verkäufer gilt daher: Werbeaussagen sollten nachprüfbar und zutreffend sein; Schätzungen oder ungesicherte Angaben sollten klar als solche gekennzeichnet werden ("laut Auskunft des Eigentümers", "ca."), um sowohl wettbewerbsrechtliche als auch zivilrechtliche Haftungsrisiken zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler bewirbt eine Eigentumswohnung als "kernsaniert 2023", obwohl lediglich neue Bodenbeläge verlegt wurden und Heizung sowie Elektrik unverändert aus den 1980er-Jahren stammen. Diese Angabe ist geeignet, Interessenten über den tatsächlichen Zustand zu täuschen, und stellt eine irreführende geschäftliche Handlung nach § 5 UWG dar – ein Mitbewerber oder Verband könnte den Makler abmahnen, ein getäuschter Käufer zusätzlich zivilrechtlich vorgehen.
Rechtsgrundlage
- § 5 UWG – Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen, insbesondere zu Produktmerkmalen, Preisen und Unternehmereigenschaften.
- § 3 UWG – Grundnorm zum Verbot unlauterer geschäftlicher Handlungen.