Investmentsteuergesetz

Das InvStG wurde durch das Investmentsteuerreformgesetz zum 1. Januar 2018 grundlegend neu gefasst. Seitdem versteuert der Investmentfonds bestimmte inländische Erträge selbst mit einem pauschalen Steuersatz (intransparente Besteuerung auf Fondsebene), während der Anleger seine Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne versteuert – abgemildert durch eine pauschale Teilfreistellung je nach Fondstyp.

Für Immobilienanleger ist vor allem § 20 InvStG relevant, der für Immobilienfonds eine Teilfreistellung vorsieht:

• Immobilienfonds (überwiegend inländische und europäische Immobilienanlagen): 60 % der Erträge sind beim Privatanleger steuerfrei (Immobilien-Teilfreistellung).
• Auslands-Immobilienfonds (Fonds mit überwiegend ausländischem Immobilienbestand außerhalb der EU/des EWR): 80 % der Erträge sind steuerfrei (Auslands-Immobilien-Teilfreistellung).

Die Teilfreistellung wird von der depotführenden Stelle automatisch beim Steuerabzug berücksichtigt; der Anleger muss keinen gesonderten Antrag stellen. Sie gilt sowohl für offene Immobilienfonds als auch für entsprechend qualifizierte Spezial-Investmentfonds, nicht jedoch für geschlossene Immobilienfonds, die investmentsteuerrechtlich anders (regelmäßig als Personengesellschaften mit transparenter Besteuerung) behandelt werden.

Für Makler und Berater ist das InvStG relevant, wenn Kunden zwischen dem direkten Immobilienerwerb, offenen Immobilienfonds und REITs als Anlageform abwägen, da sich die steuerliche Vorbelastung deutlich unterscheidet.

Eine Anlegerin erhält Ausschüttungen aus einem offenen Immobilien-Publikumsfonds, der überwiegend in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Von den ausgeschütteten Erträgen bleiben nach § 20 InvStG 60 % steuerfrei; nur die restlichen 40 % unterliegen bei ihr der Abgeltungsteuer.