Jahresreinertrag
Auch: Reinertrag · Nettoertrag p.a.
Der Jahresreinertrag ist der Betrag, der von den jährlichen Mieteinnahmen (Rohertrag) einer Immobilie übrig bleibt, nachdem alle Bewirtschaftungskosten – also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten – abgezogen wurden. Er ist die zentrale Ausgangsgröße für Rendite- und Wertberechnungen im Investmentkontext.
Ausführliche Erklärung
Der Jahresreinertrag entspricht inhaltlich dem im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV verwendeten Reinertrag, wird im Investment- und Transaktionsgeschäft aber häufig eigenständig als "Jahresreinertrag" bezeichnet, wenn er als Basis für Rendite- und Multiplikatorenrechnungen dient statt für die formale Wertermittlung.
Berechnung:
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Jahresreinertrag = Rohertrag (Jahresmiete) − Bewirtschaftungskosten
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Die Bewirtschaftungskosten umfassen dabei Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis sowie – sofern nicht auf den Mieter umlagefähig – Betriebskosten. Die Ansätze orientieren sich häufig an den Erfahrungssätzen der örtlichen Gutachterausschüsse.
Verwendung des Jahresreinertrags in der Investmentpraxis:
- Liegenschaftszinssatz-Ermittlung: Der Liegenschaftszinssatz errechnet sich vereinfacht als Jahresreinertrag × 100 ÷ Kaufpreis und dient als Vergleichsmaßstab für die Marktüblichkeit einer Rendite.
- Multiplikatorrechnung: Investoren setzen den Kaufpreis häufig direkt ins Verhältnis zum Jahresreinertrag (Kaufpreisfaktor bzw. Vervielfältiger), um Objekte schnell vergleichbar zu machen.
- Basis der Ertragswertermittlung: Nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag ergibt sich (kapitalisiert über den Vervielfältiger) der Ertragswert des Gebäudeanteils.
- Cashflow-Planung: Der Jahresreinertrag bildet vor Finanzierungskosten und Steuern die Grundlage für die Cashflow-Rechnung eines Investments.
Für Makler ist der Jahresreinertrag eine der meistgefragten Kennzahlen bei der Vermarktung von Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten – professionelle Käufer verlangen regelmäßig eine belastbare Aufstellung der tatsächlichen und der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen sowie eine realistische Bewirtschaftungskostenkalkulation, um den Jahresreinertrag selbst nachvollziehen zu können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Zinshaus erzielt einen Rohertrag (Jahresmiete) von 80.000 Euro. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten in Höhe von 20.000 Euro (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) ergibt sich ein Jahresreinertrag von 60.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 2.400.000 Euro errechnet sich daraus ein Liegenschaftszins von 60.000 × 100 ÷ 2.400.000 = 2,5 Prozent.
Rechtsgrundlage
- § 31 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert den Reinertrag als Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten und bildet damit die rechtliche Grundlage für die Ermittlung des Jahresreinertrags im Rahmen des Ertragswertverfahrens (die Bewirtschaftungskosten selbst werden in § 32 ImmoWertV näher konkretisiert).