Kellergeschoss

Ob ein Geschoss bauordnungsrechtlich als Kellergeschoss oder als Vollgeschoss (und damit z. B. bei der Geschossflächenzahl mitzählend) gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und den konkreten Höhenverhältnissen zur Geländeoberfläche – die Definitionen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, weshalb im Einzelfall die geltende Landesbauordnung heranzuziehen ist. Klassischerweise dient das Kellergeschoss der Unterbringung von Haustechnik (Heizung, Hausanschlüsse), Lagerräumen und Kellerabteilen; bei entsprechender Bauausführung (Abdichtung, Deckenhöhe, Belichtung) kann es auch als Wohn- oder Nutzfläche ausgebaut werden.

Für die Maklerpraxis ist die Unterscheidung wichtig, weil ausgebaute Kellerräume je nach Ausstattungsstandard, Deckenhöhe und Belichtung unterschiedlich auf die Wohnflächenberechnung angerechnet werden können und ihr Zustand (insbesondere Feuchtigkeit, Abdichtung gegen drückendes oder nicht drückendes Wasser) einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie hat. Bauschäden im Kellergeschoss – etwa durch mangelhafte Abdichtung oder aufsteigende Feuchte im Mauerwerk – zählen zu den häufigsten Streitpunkten bei Immobilienkäufen und sollten in der Objektbeschreibung nicht verschwiegen werden, sofern sie dem Verkäufer bekannt sind.

Ein Einfamilienhaus verfügt über ein vollständig unter der Geländeoberfläche liegendes Kellergeschoss mit Heizraum, Waschküche und einem zusätzlich ausgebauten Hobbyraum. Da der Hobbyraum ausreichend hohe Decken und Fenster hat, wird er anteilig als Wohnfläche berücksichtigt, während Heizraum und unbeheizte Lagerflächen nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen.