Kellerraum

Kellergeschosse sind in der Regel in mehrere einzelne Kellerräume unterteilt, die unterschiedlichen Nutzungen zugeordnet sind: Lager- und Vorratsräume, Waschküche, Hobby- oder Fitnessraum sowie Technikräume für Heizung und Hausanschlüsse. Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist es üblich, dass jeder Wohneinheit ein eigener, abschließbarer Kellerraum als sogenanntes Kellerabteil zugeordnet ist, der als Sondereigentum oder mit Sondernutzungsrecht ausgewiesen wird.

Für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sind Kellerräume ausdrücklich als Zubehörräume von der Wohnfläche ausgenommen: Sie zählen unabhängig von ihrer Größe oder Ausstattung nicht zur maßgeblichen Wohnfläche einer Wohnung, selbst wenn sie beheizt oder in einem guten baulichen Zustand sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Kellerraum tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird – eine solche Nutzung kann bauordnungsrechtlich sogar unzulässig sein, wenn der Raum die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum (ausreichende Deckenhöhe, Belichtung, Be- und Entlüftung) nicht erfüllt. Erst bei Erfüllung dieser Anforderungen kann ein ausgebauter Kellerraum als vollwertiger Aufenthaltsraum gelten und – als sogenannte Souterrainwohnung – anders behandelt werden.

Für Makler ist die klare Trennung zwischen Wohnfläche und dem separat auszuweisenden Kellerraum wichtig, um in Exposés und Mietverträgen keine falschen Flächenangaben zu machen; ebenso relevant sind Zustand und Trockenheit des Kellerraums, da Feuchtigkeitsschäden hier besonders häufig auftreten.

Eine Eigentumswohnung im zweiten Obergeschoss verfügt laut Teilungserklärung über einen zugeordneten Kellerraum im Untergeschoss. Obwohl der Raum beheizt ist und vom Verkäufer als zusätzlicher Stauraum beworben wird, zählt seine Fläche nicht zur im Exposé angegebenen Wohnfläche der Wohnung.