Kloster
Auch: Klosteranlage · Klostergebäude
Ein Kloster ist eine Gebäudeanlage, in der Angehörige eines religiösen Ordens nach gemeinsamer Regel leben und arbeiten, meist bestehend aus Kirche, Kreuzgang, Wohntrakten und Wirtschaftsgebäuden. Aus Immobiliensicht handelt es sich häufig um großvolumige, oft denkmalgeschützte Anlagen mit besonderem Umnutzungspotenzial.
Ausführliche Erklärung
Klosteranlagen sind für Makler und Projektentwickler ein Nischensegment mit besonderen Herausforderungen:
- Bestand und Aufgabe: Aufgrund des Rückgangs von Ordensmitgliedern werden in Deutschland zunehmend Klöster ganz oder teilweise aufgegeben und von den Trägerorden bzw. Bistümern veräußert oder in Erbbaurecht vergeben.
- Denkmalschutz: Historische Klosteranlagen stehen sehr häufig unter Denkmalschutz (Gesamtanlage und/oder Einzelbauten), was Umbauten stark einschränkt, aber steuerliche Vorteile (erhöhte Abschreibung nach §§ 7h/7i EStG) eröffnet.
- Umnutzungsformen: Typische Nachnutzungen sind Wohnen (Eigentumswohnungen in Zellentrakten), Bildungseinrichtungen, Hotels/Tagungshäuser, Pflege- und Wohnstifte oder kulturelle Nutzung (Museen, Veranstaltungsorte); die Kirche selbst bleibt meist gesondert genutzt oder entwidmet.
- Bauliche Besonderheiten: Dicke Bruchsteinmauern, kleinteilige Zellenstruktur, Kreuzgänge und oft fehlende moderne Erschließung (Aufzüge, Leitungen) erfordern aufwendige, denkmalverträgliche Umbaukonzepte.
- Grundstück: Klosteranlagen verfügen häufig über große, teils landwirtschaftlich genutzte Außenflächen (Klostergärten, Ökonomiehöfe), die separat vermarktet oder für Neubauten nachverdichtet werden können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler erwirbt von einem Orden ein denkmalgeschütztes Klostergebäude aus dem 18. Jahrhundert und wandelt die ehemaligen Zellentrakte in 40 Eigentumswohnungen um, während die Klosterkirche für kulturelle Veranstaltungen erhalten bleibt. Käufer profitieren von der erhöhten Denkmal-AfA.
Rechtsgrundlage
- Denkmalschutzgesetze der Länder – regeln Erhaltungspflichten, Genehmigungsvorbehalte für bauliche Veränderungen und die Voraussetzungen für steuerliche Denkmal-Abschreibungen.
- §§ 7h, 7i EStG – erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Baudenkmälern (mittelbar relevant für die Vermarktung).