Konversionsimmobilie
Auch: Konversionsfläche · Konversionsgrundstück
Eine Konversionsimmobilie ist ein Grundstück oder Gebäudekomplex, der ursprünglich einer militärischen, industriellen oder infrastrukturellen Nutzung (z. B. Kaserne, Fabrikgelände, Bahnareal) diente und nach Aufgabe dieser Nutzung einer neuen, meist zivilen Verwendung zugeführt wird, etwa Wohnen, Gewerbe oder Grünflächen.
Ausführliche Erklärung
Konversionsflächen sind ein bedeutendes Segment der Stadtentwicklung und für Makler bei größeren Projektentwicklungen relevant:
- Typische Ausgangsnutzungen: Militärische Konversion (ehemalige Kasernen, Truppenübungsplätze alliierter oder Bundeswehrstandorte), industrielle Konversion (stillgelegte Fabrikanlagen, Zechen, Stahlwerke) und Verkehrskonversion (aufgegebene Bahnhofsareale, Güterbahnhöfe, Postgelände).
- Altlastenproblematik: Wegen der Vornutzung besteht bei Konversionsflächen häufig ein erhöhtes Risiko von Bodenkontaminationen (Munitionsreste, Öl-/Chemikalienrückstände), sodass vor Entwicklung regelmäßig ein Altlastengutachten und ggf. eine Kampfmittelsondierung erforderlich sind.
- Planungsprozess: Die Umnutzung erfordert meist die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans nach BauGB, häufig im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs oder einer Entwicklungsmaßnahme (§§ 165 ff. BauGB) der Kommune.
- Eigentümerstruktur: Bei Bundesliegenschaften wickelt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) die Verwertung ab, häufig im verbilligten Verfahren an Kommunen für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (sog. Konversionsprogramm).
- Marktchancen: Konversionsflächen bieten wegen ihrer Größe, zentralen Lage und geringen Vornutzungsdichte oft attraktive Potenziale für gemischt genutzte Quartiere mit Wohnen, Gewerbe und Grünflächen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kommune übernimmt von der BImA ein 40 Hektar großes ehemaliges Kasernengelände, saniert die Altlasten, stellt einen neuen Bebauungsplan auf und entwickelt daraus in mehreren Bauabschnitten ein neues Wohnquartier mit rund 1.500 Wohneinheiten sowie Schul- und Grünflächen.
Rechtsgrundlage
- Baugesetzbuch (BauGB) – insbesondere Bauleitplanung (§§ 1 ff.) und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 ff.) für die Neuordnung großer Flächen.
- Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) – regelt die Verwertung entbehrlicher Bundesliegenschaften durch die BImA, einschließlich verbilligter Abgabe für kommunale Zwecke.