Konzern
Auch: Konzernunternehmen · Unternehmensgruppe
Ein Konzern liegt vor, wenn ein herrschendes Unternehmen ein oder mehrere abhängige Unternehmen unter seiner einheitlichen Leitung zusammenfasst. In der Immobilienbranche bilden große Bestandshalter, Projektentwickler oder Investmentgesellschaften ihre Aktivitäten häufig in Konzernstrukturen mit mehreren Objekt- oder Regionalgesellschaften ab.
Ausführliche Erklärung
§ 18 Abs. 1 AktG definiert den Konzern als ein herrschendes und ein oder mehrere abhängige Unternehmen unter einheitlicher Leitung des herrschenden Unternehmens; die zusammengefassten Unternehmen werden als Konzernunternehmen bezeichnet. Für abhängige Unternehmen (mehrheitlich beherrschte Gesellschaften) wird gesetzlich vermutet, dass sie mit dem herrschenden Unternehmen einen Konzern bilden.
In der Immobilienpraxis sind Konzernstrukturen aus mehreren Gründen verbreitet:
- Haftungstrennung: Einzelne Objekte oder Projekte werden in eigenen Objektgesellschaften gehalten, um das wirtschaftliche Risiko eines Objekts von den übrigen Unternehmensteilen abzuschirmen.
- Steuerliche Gestaltung: Konzerninterne Umstrukturierungen (Verschmelzungen, Ausgliederungen nach dem Umwandlungsgesetz) können unter den Voraussetzungen der Konzernklausel (§ 6a GrEStG) von der Grunderwerbsteuer befreit sein, wenn eine mindestens 95-prozentige Beteiligung über festgelegte Vor- und Nachbehaltensfristen besteht.
- Finanzierung: Konzernmütter bündeln häufig die Finanzierung und stellen den Tochtergesellschaften Kapital über konzerninterne Darlehen zur Verfügung.
- Konsolidierung: Größere Immobilienkonzerne erstellen einen Konzernabschluss, der die wirtschaftliche Lage aller einbezogenen Gesellschaften zusammengefasst darstellt.
Für Makler ist der Konzernbegriff vor allem bei Transaktionen mit institutionellen Investoren relevant, bei denen nicht eine einzelne Immobilie, sondern Anteile an einer konzernangehörigen Objektgesellschaft (Share Deal) übertragen werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Immobilien-AG hält über zahlreiche einzelne GmbHs jeweils separate Gewerbeimmobilien. Da die AG jede dieser Tochtergesellschaften einheitlich leitet und mehrheitlich beteiligt ist, bilden AG und Tochtergesellschaften zusammen einen Konzern im Sinne des § 18 AktG – mit der Folge, dass ein konsolidierter Konzernabschluss erstellt werden muss.
Rechtsgrundlage
- § 18 Abs. 1 AktG – Definiert den Konzern als herrschendes und abhängige Unternehmen unter einheitlicher Leitung sowie die Vermutungsregel für abhängige Unternehmen.