Kostenkennwert
Auch: Baukostenkennwert
Ein Kostenkennwert ist eine auf eine Bezugseinheit (üblicherweise Quadratmeter Brutto-Grundfläche) normierte Kostengröße, die angibt, wie viel die Herstellung eines Gebäudes durchschnittlich je Flächeneinheit kostet. Kostenkennwerte sind die zentrale Rechengröße im Sachwertverfahren und dienen auch bei der überschlägigen Baukostenkalkulation.
Ausführliche Erklärung
Um die Herstellungskosten eines Gebäudes bewertungstechnisch vergleichbar zu machen, werden sie nicht als absoluter Betrag, sondern als Kennwert je Bezugseinheit ausgedrückt – meist Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF nach DIN 277), seltener je Kubikmeter umbauten Raum (Brutto-Rauminhalt, BRI) oder je Quadratmeter Wohnfläche. Die wichtigste Quelle für Kostenkennwerte in der amtlichen Wertermittlung ist die NHK-2010-Tabelle (Anlage 4 ImmoWertV), die für jede Kombination aus Gebäudeklasse und Standardstufe einen eigenen Kostenkennwert ausweist.
Der tabellierte Kostenkennwert bezieht sich auf ein bestimmtes Preisniveau (Basisjahr 2010) und muss für die aktuelle Bewertung angepasst werden:
1. Baupreisindex (Statistisches Bundesamt) – passt den Kennwert auf den aktuellen Bewertungsstichtag an.
2. Regionalfaktor (Baukostenregion) – berücksichtigt regionale Unterschiede der Baukosten innerhalb Deutschlands.
Praxisrelevanz für Makler:
- Kostenkennwerte erlauben eine schnelle Plausibilitätsprüfung: Weicht der ausgewiesene Sachwert eines Gutachtens stark von einer überschlägigen Berechnung mit aktuellen Kostenkennwerten ab, lohnt eine genauere Prüfung.
- Bei Neubauprojekten oder Bauträgerobjekten dienen Kostenkennwerte (z. B. aus dem BKI - Baukosteninformationszentrum) als Kalkulationsgrundlage für realistische Angebotspreise.
- Kostenkennwerte unterscheiden sich deutlich je nach Gebäudeart, Standard und Region – ein direkter Vergleich "Euro je Quadratmeter" zwischen unterschiedlichen Gebäudetypen ohne Berücksichtigung dieser Faktoren führt schnell zu Fehleinschätzungen.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus mittleren Standards weist die NHK-2010-Tabelle einen Basiskostenkennwert von rund 1.400 €/m² Brutto-Grundfläche (Preisstand 2010) aus. Nach Anpassung mit dem aktuellen Baupreisindex (Faktor 1,55) und einem Regionalfaktor von 1,05 für die betreffende Stadt ergibt sich ein aktueller Kostenkennwert von rund 2.281 €/m² BGF.
Rechtsgrundlage
- Anlage 4 ImmoWertV (NHK 2010) – enthält die amtlichen Kostenkennwerte je Gebäudeklasse und Standardstufe als Grundlage des Sachwertverfahrens.