Kündigungsverzicht (Mietvertrag)
Auch: Kündigungsausschluss · beiderseitiger Kündigungsverzicht
Beim Kündigungsverzicht vereinbaren Vermieter und Mieter, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. Beide Seiten binden sich damit vorübergehend an das Mietverhältnis, was Planungssicherheit schafft.
Ausführliche Erklärung
Ein Kündigungsverzicht ist von der Befristung des Mietvertrags zu unterscheiden: Während ein befristeter Mietvertrag automatisch zum vereinbarten Termin endet (nur bei qualifiziertem Befristungsgrund nach § 575 BGB zulässig), bleibt beim Kündigungsverzicht der Vertrag formal unbefristet – lediglich das ordentliche Kündigungsrecht ist für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Nach Ablauf der Verzichtsfrist gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen wieder normal.
Für den Makler ist praxisrelevant:
- Beiderseitigkeit: Wirksam ist ein Kündigungsverzicht in vorformulierten Verträgen (AGB) meist nur, wenn er beide Vertragsparteien gleichermaßen bindet. Ein einseitiger, nur den Mieter bindender Kündigungsverzicht in Formularverträgen ist nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig unwirksam (§ 307 BGB, unangemessene Benachteiligung).
- Zulässige Dauer: Die Rechtsprechung akzeptiert einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren als angemessen; deutlich längere Verzichtszeiträume sind in AGB-Verträgen riskant und können unwirksam sein. Individualvertraglich (ausgehandelt) sind auch längere Fristen möglich.
- Fristlose Kündigung bleibt möglich: Ein Kündigungsverzicht betrifft nur die ordentliche Kündigung. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (z. B. Zahlungsverzug, siehe verwandter Begriff) bleibt davon unberührt und kann grundsätzlich nicht wirksam ausgeschlossen werden.
- Praxisrelevanz: Vermieter nutzen Kündigungsverzichte, um Mietausfallrisiken durch häufigen Mieterwechsel zu reduzieren; Mieter erhalten im Gegenzug oft Zugeständnisse wie eine günstigere Miete oder Ausbaukosten-Übernahme. Bei der Vermittlung sollte der Makler beide Seiten über Reichweite und Grenzen des Verzichts aufklären.
- Abgrenzung zur Befristung: Ein Kündigungsverzicht schafft keine automatische Vertragsbeendigung – nach Ablauf der Verzichtsfrist muss aktiv gekündigt werden, damit das Mietverhältnis endet.
Beispiel aus der Praxis
Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für die ersten drei Jahre der Mietzeit. Weder der Vermieter noch der Mieter können in dieser Zeit ordentlich kündigen. Gerät der Mieter jedoch mit zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter trotz Kündigungsverzicht fristlos kündigen, da dieses Recht vom Verzicht nicht erfasst wird.
Rechtsgrundlage
- § 542 BGB – Grundregel zur Beendigung von Mietverhältnissen durch Kündigung, Ausgangspunkt für die vertragliche Modifikation durch Kündigungsverzicht.
- § 573c BGB – Regelt die gesetzlichen Kündigungsfristen, deren Anwendung durch den Verzicht zeitlich hinausgeschoben wird.
- § 307 BGB – Maßstab für die AGB-rechtliche Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsverzichts (Angemessenheit, Beiderseitigkeit).