Landesbauordnung

Anders als das Baugesetzbuch (BauGB), das als Bundesgesetz das Planungsrecht (Bauleitplanung, Zulässigkeit von Vorhaben nach Lage) regelt, ist das Bauordnungsrecht als Residualkompetenz nach Art. 70 GG Sache der Länder (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG weist dem Bund dagegen nur das Bodenrecht zu, auf dem das BauGB beruht). Jedes Bundesland hat daher eine eigene Landesbauordnung (z. B. Bayerische Bauordnung – BayBO, Landesbauordnung Baden-Württemberg – LBO BW, Bauordnung für Berlin – BauO Bln), die sich in Aufbau und Inhalt an der von der Bauministerkonferenz erarbeiteten Musterbauordnung (MBO) orientiert, im Detail aber deutlich abweichen kann.

Für Makler zentrale Regelungsbereiche der Landesbauordnungen:

• Abstandsflächen: Regelungen zum Mindestabstand von Gebäuden zur Grundstücksgrenze (Grenzabstand), die zwischen den Bundesländern erheblich variieren (z. B. Faktor 0,4 vs. 0,2 der Wandhöhe).
• Verfahrensrecht: Genehmigungsfreistellungsverfahren, vereinfachtes Genehmigungsverfahren und vollständiges Baugenehmigungsverfahren – die Schwellenwerte, ab wann welches Verfahren greift, unterscheiden sich je Bundesland.
• Bautechnische Anforderungen: Brandschutz, Standsicherheit, Barrierefreiheit, Stellplatzpflicht, Anforderungen an Aufenthaltsräume, Rettungswege.
• Bauaufsichtsbehörden: Zuständigkeiten und Befugnisse der unteren Bauaufsichtsbehörden, einschließlich Eingriffsbefugnissen wie Baueinstellung oder Beseitigungsanordnung.
• Verfahrensfreie Vorhaben: Kataloge von Vorhaben, die ganz ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen (z. B. kleinere Gartenhäuser, Terrassenüberdachungen bis zu bestimmten Maßen) – die zulässigen Größen variieren je Bundesland teils erheblich.

Für den Makler ist besonders wichtig zu wissen, dass sich Aussagen zu Abstandsflächen, Stellplatzpflichten oder Genehmigungsfreiheit nicht bundesweit verallgemeinern lassen, sondern stets anhand der konkreten Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen sind.

Ein Bauherr möchte in Bayern eine Terrassenüberdachung von 35 m² ohne Baugenehmigung errichten, da dies nach der Bayerischen Bauordnung bis zu einer bestimmten Grenze verfahrensfrei ist. Ein baugleiches Vorhaben in einem anderen Bundesland mit niedrigerer Freigrenze wäre dagegen genehmigungspflichtig – der Unterschied ergibt sich allein aus der jeweiligen Landesbauordnung.