Laufzeit

Im Mietrecht ist die Laufzeit eine der zentralen Vertragsbedingungen. Bei Wohnraummietverträgen ist die unbefristete Laufzeit der gesetzliche Regelfall; eine Befristung ist nur unter den engen Voraussetzungen des Zeitmietvertrags mit Eigenbedarfs-, Abriss- oder Umbaugrund zulässig. Bei Gewerberaummietverträgen besteht dagegen weitgehende Vertragsfreiheit: Hier werden häufig feste Laufzeiten von fünf, zehn oder mehr Jahren vereinbart, oft kombiniert mit Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters oder vorzeitigen Ausstiegsmöglichkeiten (Break-Option). Nach § 542 BGB endet ein auf bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf; ein unbefristetes Mietverhältnis kann dagegen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden.

Bei langfristigen Gewerbemietverträgen ist zudem § 550 BGB zu beachten: Wird eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, muss der gesamte Vertrag mit allen wesentlichen Vereinbarungen schriftlich abgeschlossen werden (Schriftformgebot). Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Seiten vorzeitig ordentlich gekündigt werden – ein erhebliches Risiko gerade bei Investment- und Anschlussfinanzierungsentscheidungen, die auf einer festen Vertragslaufzeit beruhen. Für Makler ist die vertraglich vereinbarte Laufzeit daher ein zentrales Kriterium bei der Objektbewertung, insbesondere bei vermieteten Renditeimmobilien, weil sie unmittelbar die planbaren Mieteinnahmen und die Fungibilität des Objekts beeinflusst.

Ein Einzelhändler mietet eine Ladenfläche mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren und zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren. Da die Gesamtlaufzeit ein Jahr übersteigt, achten beide Parteien darauf, den kompletten Vertrag samt aller Anlagen schriftlich zu fixieren, um das Risiko einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung wegen Schriftformmangels zu vermeiden.