Gewerberaummiete
Auch: gewerbliche Miete · Geschäftsraummiete
Gewerberaummiete ist die Miete von Räumen, die keine Wohnräume sind – etwa Büro-, Laden- oder Lagerflächen –, und unterliegt weitgehend der allgemeinen Vertragsfreiheit statt dem strengen sozialen Mieterschutz des Wohnraummietrechts.
Ausführliche Erklärung
Die allgemeinen Vorschriften über den Mietvertrag (§§ 535 ff. BGB) gelten für Gewerberaummiete ebenso wie für Wohnraummiete. § 578 BGB erklärt jedoch nur einen begrenzten Katalog der besonderen Wohnraummiet-Vorschriften für entsprechend anwendbar. Zentrale Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts – allen voran § 573 BGB, wonach der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse ordentlich kündigen darf, sowie die Mietpreisbremse nach § 556d BGB – gelten bei der Gewerberaummiete gerade nicht. Das eröffnet den Parteien deutlich größeren Verhandlungsspielraum: Laufzeiten, Kündigungsmodalitäten, Staffel- oder Indexmieten sowie Sonderkündigungsrechte wie Break-Optionen werden weitgehend frei vereinbart.
Für die Praxis bedeutet das: Gewerberaummietverträge werden häufig langfristig (oft fünf, zehn oder mehr Jahre) und mit detaillierten Individualregelungen zu Instandhaltung, Konkurrenzschutz, Umsatzmiete oder Verlängerungsoptionen ausgestaltet, weil die Parteien nicht auf den gesetzlichen Mieterschutz des Wohnraumrechts vertrauen können und stattdessen selbst für eine ausgewogene Risikoverteilung sorgen müssen. Formvorschriften sind ebenfalls zu beachten: Mietverträge über mehr als ein Jahr Laufzeit bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB), andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sind ordentlich kündbar.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einzelhandelsunternehmen mietet eine Ladenfläche in einer Fußgängerzone für zehn Jahre. Der Vertrag enthält eine Umsatzmietklausel, eine Konkurrenzschutzklausel gegenüber anderen Mietern im selben Gebäude sowie eine Break-Option nach fünf Jahren. Anders als bei der Wohnraummiete kann der Vermieter den Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit beenden, ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB nachweisen zu müssen.