Legionellenprüfung
Auch: Trinkwasserprüfung Legionellen · Legionellenuntersuchung
Die Legionellenprüfung ist eine gesetzlich vorgeschriebene mikrobiologische Untersuchung des Trinkwarmwassers auf Legionellenbakterien, die in größeren Gebäuden mit zentraler Warmwasserversorgung regelmäßig durchgeführt werden muss. Sie dient dem Gesundheitsschutz der Bewohner und ihre Kosten sind Teil der umlagefähigen Betriebskosten.
Ausführliche Erklärung
Legionellen sind Bakterien, die sich in stehendem oder unzureichend erwärmtem Warmwasser vermehren und beim Einatmen von feinem Wassernebel (z. B. beim Duschen) die potenziell lebensgefährliche Legionärskrankheit auslösen können. Nach § 14b der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind Betreiber zentraler Trinkwassererwärmungsanlagen in Mehrfamilienhäusern mit gewerblicher oder öffentlicher Trinkwasserabgabe verpflichtet, das Trinkwarmwasser regelmäßig – in der Regel alle drei Jahre – auf Legionellen untersuchen zu lassen, wenn die Anlage einen Großspeicher (über 400 Liter) hat oder das Leitungsvolumen zwischen Erwärmer und Entnahmestelle über 3 Liter beträgt (was in Mehrfamilienhäusern praktisch fast immer der Fall ist).
Der Eigentümer bzw. die Hausverwaltung muss die Untersuchung durch ein akkreditiertes Labor beauftragen, die Ergebnisse dem Gesundheitsamt melden (Meldepflicht) und bei Grenzwertüberschreitungen unverzüglich Sanierungsmaßnahmen einleiten (z. B. thermische Desinfektion, Spülung der Leitungen). Für Makler ist wichtig: Bei Bestandsimmobilien mit zentraler Warmwasserbereitung sollte der aktuelle Untersuchungsbericht angefordert werden, da eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts (100 KBE/100 ml) erhebliche Instandsetzungskosten nach sich ziehen kann und im Rahmen der Aufklärungspflicht gegenüber Käufern relevant sein kann.
Die Kosten der Legionellenprüfung gehören zu den Kosten der Warmwasserversorgung (§ 2 Nr. 5 lit. c BetrKV) und sind damit auf die Mieter umlagefähig, sofern die Anlage – wie meist – der zentralen Wasseraufbereitung dient.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus mit zentralem Warmwasserspeicher lässt die Hausverwaltung alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durch ein zertifiziertes Labor durchführen. Die Kosten von 250 Euro werden über die Betriebskostenabrechnung anteilig auf alle Mietparteien umgelegt.
Rechtsgrundlage
- § 14b Trinkwasserverordnung (TrinkwV) – begründet die Untersuchungspflicht für zentrale Großanlagen zur Trinkwassererwärmung sowie die Meldepflicht an das Gesundheitsamt.
- § 2 Nr. 5 lit. c BetrKV – ordnet die Untersuchungskosten den umlagefähigen Kosten der Warmwasserversorgung zu.