Maklerwechsel
Auch: Wechsel des Maklers · Maklerkündigung
Ein Maklerwechsel liegt vor, wenn ein Eigentümer die Zusammenarbeit mit seinem bisherigen Makler beendet und stattdessen einen anderen Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung derselben Immobilie beauftragt. Er ist meist die Folge von Unzufriedenheit mit der bisherigen Vermarktung, ausbleibendem Erfolg oder abgelaufener Vertragslaufzeit.
Ausführliche Erklärung
Ein Maklerwechsel ist für den neuen Makler akquisitorisch attraktiv, birgt aber rechtliche und praktische Fallstricke, die er kennen muss:
- Vertragsbeendigung mit dem Altmakler: Ein einfacher Maklervertrag kann grundsätzlich jederzeit formlos beendet werden, da er kein Dauerschuldverhältnis mit Kündigungsfrist im klassischen Sinn begründet – häufig reicht der Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder eine einfache Mitteilung. Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit sollte der Eigentümer die Restlaufzeit abwarten oder eine einvernehmliche Aufhebung erwirken, sonst drohen Schadensersatzansprüche des Altmaklers.
- Nachweisfalle: Hat der Altmakler bereits einen Interessenten nachgewiesen (z. B. durch ein zugesandtes Exposé oder eine Besichtigung), kann sein Provisionsanspruch fortbestehen, selbst wenn später ein anderer Makler den Vertrag vermittelt und der Käufer letztlich über diesen abschließt. Kommt es zum Verkauf an einen Interessenten, den bereits der erste Makler nachgewiesen hatte, kann dieser trotz Beendigung seines Auftrags noch Provision verlangen (Kausalitätsgrundsatz). Der neue Makler sollte daher vorab abfragen, welche Interessenten dem Objekt bereits bekannt waren.
- Doppelte Provisionsproblematik: Ohne sorgfältige Abklärung kann es beim Maklerwechsel zu Situationen kommen, in denen zwei Makler parallel Provisionsansprüche gegenüber demselben Käufer oder Verkäufer geltend machen.
- Praxistipp: Bei Übernahme eines Objekts nach Maklerwechsel sollte der neue Makler schriftlich bestätigen lassen, dass der alte Auftrag beendet ist und keine offenen Interessentenkontakte bestehen.
- Häufige Auslöser für einen Wechsel: überzogener Angebotspreis ohne Marktanpassung, mangelnde Kommunikation, schlechte Vermarktungsqualität (Fotos, Exposé) oder abgelaufene Alleinauftragsfrist ohne Verlängerung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer ist nach vier Monaten erfolgloser Vermarktung unzufrieden mit seinem Makler. Der Alleinauftrag läuft nach sechs Monaten aus. Er wartet den Ablauf ab und beauftragt anschließend einen neuen Makler. Dieser fragt vor Übernahme gezielt nach bereits kontaktierten Interessenten, um eine spätere Doppelprovision zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Provisionsanspruch bei Nachweis oder Vermittlung; wirkt auch nach Vertragsende fort, wenn die Kausalität für einen späteren Abschluss erhalten bleibt.
- § 620 BGB – allgemeine Regeln zur Beendigung von Dauerschuldverhältnissen (analog anwendbar auf laufende Maklerverträge).
- § 626 BGB – außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, relevant bei vorzeitiger Beendigung eines Alleinauftrags.