Marktwerteinschätzung
Auch: Marktpreiseinschätzung · Wertindikation
Die Marktwerteinschätzung ist eine überschlägige, in der Regel kostenfreie Einschätzung des am Markt voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreises einer Immobilie. Sie wird häufig von Maklern im Rahmen der Objektakquise erstellt und ersetzt kein rechtsverbindliches Wertgutachten.
Ausführliche Erklärung
Anders als der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB, der von einem öffentlich bestellten Sachverständigen oder Gutachterausschuss nach den förmlichen Verfahren der ImmoWertV (Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) ermittelt wird, ist die Marktwerteinschätzung eine informelle, marktorientierte Preiseinordnung. Makler stützen sie typischerweise auf Vergleichsobjekte aus eigenen Datenbanken und Portalen, aktuelle Bodenrichtwerte, Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse sowie ihre Ortskenntnis zu Lage, Nachfrage und Angebotssituation.
Die Marktwerteinschätzung dient in der Praxis vor allem zwei Zwecken: Sie ist Grundlage für die Preisempfehlung im Rahmen der Verkäuferberatung und Akquise (häufig im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Alleinauftrags) und dient als erste Orientierung für Verkäufer, bevor gegebenenfalls ein förmliches Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben wird – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gerichtlichen Verfahren. Wegen ihres unverbindlichen Charakters haftet der Makler grundsätzlich nicht in demselben Umfang wie ein Sachverständiger für ein förmliches Gutachten; gleichwohl muss die Einschätzung sorgfältig und auf nachvollziehbarer Datenbasis erstellt werden, da grob fehlerhafte Werteinschätzungen Beratungspflichtverletzungen begründen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer bittet mehrere Makler um eine unverbindliche Marktwerteinschätzung für seine Eigentumswohnung, bevor er sich für einen Makler entscheidet. Ein Makler ermittelt anhand vergleichbarer Verkäufe im Umfeld sowie des aktuellen Immobilienmarktberichts eine Preisspanne von 320.000 bis 350.000 Euro und erläutert dem Eigentümer die Annahmen hinter dieser Einschätzung.
Rechtsgrundlage
Keine eigene gesetzliche Regelung. Die Marktwerteinschätzung ist von der förmlichen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV klar abzugrenzen, an deren Verfahren sie sich lediglich orientiert.