Mieterschutz bei Umwandlung

Ohne besonderen Schutz könnten Mieter, deren vermietetes Haus nach der Umwandlung in einzelne Eigentumswohnungen verkauft wird, schnell einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des neuen Eigentümers ausgesetzt sein. Um dies zu verhindern, ordnet das Gesetz eine Kündigungssperrfrist an: Ein Erwerber kann sich auf ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf von grundsätzlich drei Jahren seit der Veräußerung des umgewandelten Wohnungseigentums berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern; entsprechende Gebietsverordnungen bestehen in zahlreichen Bundesländern und Ballungsräumen.

Wichtig ist die zeitliche Reihenfolge: Der Schutz greift nur, wenn die Wohnung bereits vermietet war, bevor sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde – wird eine Wohnung erst nach der Umwandlung erstmals vermietet, findet die Sperrfrist keine Anwendung. Für andere Kündigungsgründe, etwa Zahlungsverzug oder erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, gilt die Sperrfrist ohnehin nicht; sie beschränkt ausschließlich die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung des Erwerbers. Für Makler ist relevant, dass bei der Vermarktung umgewandelter, vermieteter Eigentumswohnungen auf die verbleibende Sperrfrist und deren mögliche Verlängerung in angespannten Wohnungsmärkten hinzuweisen ist, da sie die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers erheblich einschränkt.

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, wandelt die Wohnungen in Eigentumswohnungen um und verkauft eine bereits vermietete Wohnung an eine Käuferin, die selbst einziehen möchte. Da die Wohnung schon vor der Umwandlung vermietet war, kann sich die Käuferin frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen – befindet sich das Objekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, kann sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.