Mietrendite
Auch: Bruttomietrendite · Nettomietrendite
Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital sind. Sie ist die zentrale Kennzahl zur Beurteilung, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, und wird meist als Brutto- oder Nettomietrendite ausgewiesen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler im Investmentgeschäft ist die korrekte Berechnung und Kommunikation der Mietrendite essenziell, da Käufer damit Objekte vergleichen und Finanzierungsentscheidungen treffen:
- Bruttomietrendite: Berechnet sich als (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100. Sie berücksichtigt weder Nebenkosten noch Erwerbskosten und liefert daher nur eine grobe erste Einschätzung. Übliche Werte in deutschen Großstädten liegen aktuell häufig zwischen 2,5 % und 4 %, in strukturschwächeren Regionen deutlich höher (6-8 % und mehr).
- Nettomietrendite: Präzisere Kennzahl, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten) zum Kaufpreis addiert und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) von der Miete abzieht: (Bruttomiete – nicht umlagefähige Nebenkosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) x 100.
- Praxisrelevanz: Die Nettomietrendite liegt regelmäßig 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite und sollte gegenüber Kapitalanlegern stets zusätzlich zur Bruttorendite angegeben werden, um realistische Erwartungen zu schaffen.
- Zusammenhang mit Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und in der Praxis oft die gebräuchlichere Vergleichsgröße, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern.
- Einflussfaktoren: Lage, Zustand, Mietniveau im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mieterhöhungspotenzial), Leerstandsrisiko und Finanzierungskonditionen beeinflussen, ob eine bestimmte Mietrendite für den jeweiligen Anleger attraktiv ist.
- Warnhinweis: Eine hohe Mietrendite kann auch auf erhöhte Risiken hindeuten (schwierige Lage, sanierungsbedürftige Bausubstanz, Mieterstruktur) – Makler sollten die Rendite stets im Kontext des Gesamtrisikoprofils der Immobilie einordnen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird für 250.000 Euro verkauft und erzielt eine Jahreskaltmiete von 9.000 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt damit 3,6 %. Unter Berücksichtigung von 25.000 Euro Erwerbsnebenkosten und jährlich 800 Euro nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sinkt die Nettomietrendite auf rund 2,98 % – ein Wert, den der Makler dem Kaufinteressenten zur realistischen Renditeeinschätzung transparent gegenüberstellt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne gesetzliche Berechnungsvorgabe; die Grundlagen zur Mietermittlung ergeben sich mittelbar aus mietrechtlichen Vorschriften (§§ 556 ff. BGB) zur Berechnung umlagefähiger Betriebskosten.