Mieterhöhungspotenzial
Auch: Mietsteigerungspotenzial
Das Mieterhöhungspotenzial beschreibt, wie stark die aktuell vereinbarte Miete einer vermieteten Immobilie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist bei Verkäufen von Kapitalanlageimmobilien ein zentrales Verkaufsargument, weil es dem Käufer künftige Renditesteigerungen in Aussicht stellt.
Ausführliche Erklärung
Bei vermieteten Bestandsimmobilien, die als Kapitalanlage verkauft werden, ist die Differenz zwischen Ist-Miete und erzielbarer Marktmiete eine der wichtigsten Kennzahlen für Investoren:
- Ermittlung: Der Makler vergleicht die aktuelle Nettokaltmiete mit dem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Neuvermietungen in der Umgebung. Die Differenz – oft als Prozentsatz oder Euro-Betrag pro Quadratmeter ausgewiesen – zeigt das theoretische Erhöhungspotenzial.
- Rechtliche Grenzen bei bestehenden Mietverhältnissen: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB nur begrenzt möglich: Kappungsgrenze von grundsätzlich 20 % innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (durch Landesverordnung ausgewiesen) sogar nur 15 %. Das volle "Potenzial" lässt sich also selten sofort realisieren, sondern nur schrittweise über mehrere Jahre.
- Neuvermietung nach Auszug: Deutlich größeres und schnelleres Potenzial ergibt sich, wenn der bestehende Mieter auszieht und die Wohnung neu vermietet werden kann – hier greift ggf. die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die in angespannten Märkten die Neuvertragsmiete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (mit Ausnahmen für umfassend modernisierte oder neu gebaute Wohnungen).
- Verkaufsargument vs. Risiko: Für Investoren ist Mieterhöhungspotenzial ein Kaufanreiz (künftige Renditesteigerung), sollte aber realistisch und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen und Kappungsgrenzen kommuniziert werden, um keine falschen Erwartungen zu wecken.
- Zusammenhang mit Mietrendite: Ein hohes Mieterhöhungspotenzial bedeutet oft eine aktuell niedrige Bruttomietrendite, die sich mittelfristig verbessern lässt – ein Aspekt, den Makler in Exposés für Kapitalanleger transparent darstellen sollten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird seit zwölf Jahren zu 6,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete vermietet, während vergleichbare Wohnungen laut Mietspiegel aktuell 9,50 Euro pro Quadratmeter erzielen. Der Makler weist im Exposé auf das erhebliche Mieterhöhungspotenzial hin, macht aber deutlich, dass eine sofortige Anpassung wegen der gesetzlichen Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren nur schrittweise möglich ist.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, inklusive Kappungsgrenze.
- § 556d BGB – Mietpreisbremse bei Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten.
- Landesverordnungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.