Mietsache
Auch: Mietgegenstand · Mietobjekt
Die Mietsache ist der zentrale Begriff des Mietrechts für das Objekt des Mietvertrags – üblicherweise eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine Gewerbefläche –, dessen Nutzung der Vermieter dem Mieter für die Dauer des Vertrags gegen Miete überlassen muss.
Ausführliche Erklärung
§ 535 BGB verwendet den Begriff Mietsache als Sammelbezeichnung für den vermieteten Gegenstand, definiert ihn aber nicht abschließend – er umfasst nach allgemeiner Auffassung sowohl Sachen im engeren Sinne (Wohnräume, Gewerbeflächen, Grundstücke, aber auch bewegliche Sachen) als auch mitvermietete Nebenräume und -flächen wie Keller, Stellplätze oder Gärten, sofern sie vertraglich mit einbezogen sind. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig vom vertraglich geschuldeten ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor (§ 536 BGB), der Mietminderung, Schadensersatz oder ein Kündigungsrecht auslösen kann.
Der genaue Umfang der Mietsache – welche Räume, Flächen und Einrichtungen mitvermietet sind – ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere aus Grundriss, Flächenangabe und etwaigen Anlagen zum Mietvertrag. Für die Maklerpraxis ist eine präzise Beschreibung der Mietsache im Vertrag wichtig, um spätere Streitigkeiten über mitvermietete Nebenflächen (z. B. Garten, Dachboden, Stellplatz) oder über die tatsächliche Wohnfläche zu vermeiden. Bei Rückgabe der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, sie im vertragsgemäßen Zustand – vorbehaltlich normaler Abnutzung – zurückzugeben.
Beispiel aus der Praxis
In einem Wohnungsmietvertrag wird als Mietsache eine 3-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoss samt Kellerabteil und einem Tiefgaragenstellplatz bezeichnet. Ist die Heizung in der Wohnung dauerhaft defekt, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen kann.