Mietvertragskündigung
Auch: Kündigung des Mietvertrags · Mietkündigung
Die Mietvertragskündigung ist die formale Erklärung, mit der ein Mietverhältnis beendet wird. In der Praxis meint der Begriff vor allem die formalen Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung: Schriftform, notwendiger Inhalt, ordnungsgemäßer Zugang und Einhaltung der Kündigungsfrist.
Ausführliche Erklärung
Während die Kündigungsarten und -gründe unter Kündigung Mietvertrag dargestellt sind, stehen bei der Mietvertragskündigung die formalen und praktischen Anforderungen im Vordergrund, die über die Wirksamkeit entscheiden:
Form: Nach § 568 BGB muss die Kündigung eines Mietverhältnisses schriftlich erfolgen. Erforderlich ist eine Urkunde mit eigenhändiger Unterschrift des Kündigenden (§ 126 BGB); eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Fax genügt dieser Form nicht.
Inhalt: Kündigt der Vermieter ordentlich, muss das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund konkret benennen (§ 573 Abs. 3 BGB) – eine pauschale Behauptung "berechtigtes Interesse" reicht nicht aus. Bei Eigenbedarf sind etwa die begünstigte Person und das Nutzungsinteresse anzugeben. Zusätzlich sollte das Schreiben Absender, Adressat, Mietobjekt, Kündigungstermin und – bei Mieterkündigungen im gesetzlichen Regelfall nicht erforderlich, aber üblich – eine kurze Begründung enthalten.
Zugang: Die Kündigung wird erst mit Zugang beim Empfänger wirksam (§ 130 BGB). Bei mehreren Mietern muss die Kündigung grundsätzlich allen gegenüber erklärt werden; bei mehreren Vermietern (Vermietermehrheit) müssen umgekehrt alle Vermieter kündigen. Für den Nachweis des Zugangs empfiehlt sich die Zustellung per Boten mit Zeugen oder per Einwurf-Einschreiben.
Fristwahrung: Maßgeblich für die Fristberechnung ist der Zugangszeitpunkt, nicht das Datum des Kündigungsschreibens. Geht die Kündigung verspätet zu, wirkt sie in der Regel zum nächstmöglichen Termin, sofern keine ausdrückliche Umdeutung gewollt ist.
Für Makler und Verwalter ist die formal korrekte Mietvertragskündigung insbesondere bei Objektübernahmen relevant, etwa wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird und der Erwerber ein bestehendes Mietverhältnis fortführen oder – bei Eigenbedarf – selbst kündigen möchte.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter schickt seiner Mieterin ein Kündigungsschreiben per einfacher E-Mail. Da die gesetzliche Schriftform (§ 568 BGB) eine eigenhändige Unterschrift auf Papier verlangt, ist diese Kündigung formunwirksam – das Mietverhältnis besteht trotz der E-Mail unverändert fort.
Rechtsgrundlage
- § 568 BGB – Schriftformerfordernis für die Kündigung eines Mietverhältnisses.
- § 573 Abs. 3 BGB – Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrunds bei der ordentlichen Vermieterkündigung.
- § 130 BGB – Wirksamwerden empfangsbedürftiger Willenserklärungen mit Zugang.