Nachmieterklausel
Auch: Nachmieterregelung · Nachmieterstellungsklausel
Eine Nachmieterklausel räumt dem Mieter im Mietvertrag das Recht ein, sich vor Ablauf der regulären Vertragslaufzeit oder Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis zu lösen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter stellt.
Ausführliche Erklärung
Bei langfristigen oder befristeten Mietverträgen ohne ordentliches Kündigungsrecht ist der Mieter grundsätzlich an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Um dennoch flexibel reagieren zu können – etwa bei beruflich bedingtem Umzug –, wird häufig eine Nachmieterklausel vereinbart, die dem Mieter erlaubt, sich durch Benennung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen, sofern Vermieter und Nachmieter sich auf einen neuen Mietvertrag einigen.
Fehlt eine solche vertragliche Klausel, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf, gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig entlassen zu werden. Ausnahmsweise erkennt die Rechtsprechung einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) an, wenn der Mieter ein berechtigtes, schwerwiegendes Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat (etwa gesundheitliche oder existenzielle Gründe) und keine andere zumutbare Lösungsmöglichkeit besteht. Der BGH hat klargestellt, dass es in solchen Fällen allein Sache des Mieters ist, einen geeigneten Nachmieter zu benennen und dem Vermieter alle Informationen zu dessen Bonität und Zuverlässigkeit zu liefern, damit sich dieser ein hinreichendes Bild machen kann.
Von der Nachmieterklausel zu unterscheiden ist die bloße Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte nach § 540 BGB: Hierbei bleibt der ursprüngliche Mieter weiterhin Vertragspartei und haftet gegenüber dem Vermieter fort, während bei der Nachmieterregelung ein vollständig neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen wird und der bisherige Mieter aus dem Vertragsverhältnis ausscheidet. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, wenn berechtigte Zweifel an dessen Bonität oder Zuverlässigkeit bestehen; eine willkürliche Ablehnung ohne sachlichen Grund ist bei vertraglich vereinbarter Nachmieterklausel dagegen unzulässig.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter hat einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag mit Nachmieterklausel unterschrieben. Nach zwei Jahren erhält er ein berufliches Angebot in einer anderen Stadt und benennt dem Vermieter einen bonitätsstarken, geeigneten Nachmieter. Der Vermieter prüft dessen Unterlagen, schließt mit ihm einen neuen Mietvertrag und entlässt den ursprünglichen Mieter vorzeitig aus seinen Pflichten.