Mietvertragslaufzeit
Auch: Vertragsdauer Mietvertrag · Mietdauer
Die Mietvertragslaufzeit bezeichnet den Zeitraum, für den ein Mietverhältnis vereinbart ist. Sie kann unbefristet sein und durch Kündigung enden oder als Zeitmietvertrag mit einer im Voraus festgelegten Vertragsdauer abgeschlossen werden.
Ausführliche Erklärung
Im deutschen Wohnraummietrecht ist der unbefristete Mietvertrag der gesetzliche Regelfall (§ 542 Abs. 1 BGB): Er endet nicht automatisch, sondern nur durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der jeweiligen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen.
Ein Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit ist bei Wohnraum nur wirksam, wenn einer der in § 575 BGB abschließend genannten Befristungsgründe vorliegt – etwa Eigenbedarf, geplanter Abriss/Umbau oder vorgesehene Vermietung an Dienstverpflichtete. Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen; fehlt ein zulässiger Grund oder die Angabe, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Bei Gewerberaum gibt es diese Beschränkung nicht; hier sind feste Laufzeiten frei vereinbar.
Besondere Bedeutung hat die Schriftform bei längeren Laufzeiten: Wird ein Mietvertrag für eine Zeit von mehr als einem Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen; er kann dann bereits vor Ablauf der vereinbarten Zeit gekündigt werden, frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache. Diese Regelung soll insbesondere bei Gewerbemietverträgen Rechtssicherheit für Vertragsnachfolger (z. B. Grundstückserwerber) schaffen, die den Vertragsinhalt nachvollziehen können müssen.
In der Praxis werden Laufzeitfragen häufig mit Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechten oder Staffelmietvereinbarungen kombiniert, um Planungssicherheit für beide Seiten herzustellen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter schließt mit einem Mieter einen Wohnraummietvertrag mit einer festen Laufzeit von fünf Jahren ohne Angabe eines Befristungsgrundes ab. Da kein zulässiger Grund nach § 575 BGB vorliegt, gilt der Vertrag als unbefristet – der Mieter kann ihn unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit ordentlich kündigen, obwohl im Vertrag eine feste Laufzeit vereinbart war.