Schriftform (Mietvertrag)

Das Schriftformerfordernis soll vor allem den Nachfolger eines Vermieters (etwa nach einem Immobilienverkauf, § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete") in die Lage versetzen, sich aus der Vertragsurkunde selbst über alle wesentlichen Vereinbarungen zu informieren. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe, Vertragsdauer und Vertragsparteien – aus einer einheitlichen, von beiden Seiten unterzeichneten Urkunde ergibt. Nachträgliche Änderungen wesentlicher Vertragsinhalte (z. B. Mieterhöhung, Flächenänderung) müssen ebenfalls formgerecht dokumentiert werden, sonst kann dies rückwirkend die Schriftform des gesamten Vertrags „infizieren".

Wird die Schriftform nicht eingehalten, führt das nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags insgesamt, sondern zu einer Umdeutung: Der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist dann aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache möglich – die vereinbarte Festlaufzeit läuft faktisch leer.

Für Gewerbemietverträge gilt seit dem 1. Januar 2025 eine Übergangsregelung: Statt der strengen Schriftform genügt für neu abgeschlossene Verträge die einfachere Textform (z. B. E-Mail); ab dem 1. Januar 2026 erfasst diese Erleichterung auch Altverträge. Für Wohnraummietverträge bleibt die Schriftform nach § 550 BGB unverändert maßgeblich.

Ein Vermieter und ein gewerblicher Mieter vereinbaren mündlich eine feste Mietlaufzeit von fünf Jahren und halten dies nicht schriftlich fest. Da die Schriftform fehlt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – der Mieter kann bereits nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündigen, obwohl eigentlich eine fünfjährige Bindung vereinbart war.