Schriftformerfordernis
Auch: § 550 BGB · Schriftformzwang · Schriftformgebot
Das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB verlangt, dass Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag zwar als geschlossen, aber auf unbestimmte Zeit – mit der Folge, dass er von jeder Seite vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist § 550 BGB vor allem bei der Vermittlung und Prüfung von Gewerbemietverträgen essenziell, da hier lange Laufzeiten und hohe Investitionen (Mieterausbauten) üblich sind und ein Formfehler existenzielle Folgen für beide Seiten haben kann.
Wesentliche Punkte:
- Anwendungsbereich: Betrifft alle Mietverträge (Wohnraum und Gewerbe) mit einer festen Laufzeit von über einem Jahr, einschließlich aller Verlängerungsoptionen und Nachträge.
- Schriftform i. S. d. § 126 BGB: Erfordert eine Urkunde mit eigenhändiger Unterschrift aller Vertragsparteien auf demselben Dokument bzw. auf gleichlautenden Urkunden. Die elektronische Signatur genügt hierfür grundsätzlich nicht, sofern nicht ausdrücklich die elektronische Form nach § 126a BGB vereinbart wurde.
- Rechtsfolge bei Verstoß: Der Vertrag ist nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 Satz 1 BGB). Er kann dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache ordentlich gekündigt werden – auch von der Partei, die selbst den Formmangel verursacht hat.
- Nachträge und Zusatzvereinbarungen: Auch spätere Änderungen wesentlicher Vertragsbestandteile (Miethöhe, Mietfläche, Laufzeit) müssen der Schriftform genügen und unter Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag erfolgen, sonst „infiziert" der Formmangel den gesamten Vertrag – ein häufiger Praxisfehler bei mündlich vereinbarten Nachträgen.
- Schutzzweck: § 550 BGB dient in erster Linie dem Schutz eines Grundstückserwerbers, der gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") in einen bestehenden Mietvertrag eintritt – er soll sich anhand der Urkunde über wesentliche Vertragsinhalte informieren können, ohne bei den ursprünglichen Vertragsparteien nachfragen zu müssen. Deshalb ist die Norm für Immobilientransaktionen mit vermieteten Objekten hochrelevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gewerberaummietvertrag über zehn Jahre wird zwar von beiden Seiten unterschrieben, ein späterer Nachtrag über die Erweiterung der Mietfläche jedoch nur mündlich vereinbart und in einer E-Mail bestätigt. Beim Verkauf der Immobilie stellt der Erwerber fest, dass der Formmangel des Nachtrags auf den gesamten Vertrag durchschlägt – der Vertrag gilt als unbefristet und ist für ihn nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar.