Nachtragsvereinbarung
Auch: Nachtrag · Vertragsnachtrag · Ergänzungsvereinbarung
Eine Nachtragsvereinbarung ist eine zusätzliche vertragliche Regelung, die einen bereits bestehenden Vertrag – etwa einen Kauf-, Miet- oder Bauvertrag – nachträglich abändert, ergänzt oder präzisiert. Sie tritt neben den ursprünglichen Vertrag und ersetzt ihn nicht vollständig.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienpraxis werden Nachtragsvereinbarungen vor allem bei langfristigen Verträgen benötigt, deren Bedingungen sich im Zeitverlauf ändern oder bei denen sich nach Vertragsschluss Regelungslücken zeigen. Typische Anlässe sind:
- Mietverträge: Anpassung von Mietfläche, Nutzungszweck, Mietbeginn, Sonderkonditionen oder Kaution im Rahmen eines Nachtrags zum bestehenden Mietvertrag.
- Kaufverträge: Nachträgliche Änderung von Übergabeterminen, Kaufpreisfälligkeit oder Zusatzvereinbarungen zu mitverkauftem Inventar, meist in notarieller Form, wenn der Ursprungsvertrag beurkundungspflichtig war.
- Bauverträge: Nachtragsangebote bei geänderten oder zusätzlichen Leistungen, die während der Bauausführung erforderlich werden.
Für die Wirksamkeit einer Nachtragsvereinbarung gelten grundsätzlich dieselben Formanforderungen wie für den ursprünglichen Vertrag. Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag kann daher regelmäßig nur durch einen ebenfalls notariell beurkundeten Nachtrag geändert werden, sofern die Änderung den beurkundungspflichtigen Kern des Vertrags betrifft (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist zudem die Schriftform zu beachten: Wesentliche Nachträge, die nicht in der nach § 550 BGB erforderlichen Form erfolgen, können dazu führen, dass der gesamte Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Aus Beweisgründen sollten Nachtragsvereinbarungen stets schriftlich fixiert, datiert, von allen Vertragsparteien unterzeichnet und eindeutig auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen (Vertragsnummer, Datum, betroffene Klausel).
Beispiel aus der Praxis
Zwei Jahre nach Abschluss eines Gewerbemietvertrags einigen sich Vermieter und Mieter darauf, die Mietfläche um einen zusätzlichen Lagerraum zu erweitern und die Miete entsprechend anzupassen. Diese Änderung wird in einer Nachtragsvereinbarung zum ursprünglichen Mietvertrag schriftlich festgehalten, während alle übrigen Vertragsbedingungen unverändert bestehen bleiben.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung; es gelten die allgemeinen Vorschriften über Vertragsschluss und Vertragsänderung sowie die Formvorschriften des jeweiligen Ursprungsvertrags (z. B. § 311b Abs. 1 BGB bei Grundstückskaufverträgen, § 550 BGB bei langfristigen Mietverträgen).