Vertragsänderung

Verträge sind grundsätzlich veränderbar, solange sich beide Parteien einig sind. Praktisch relevant wird das bei Immobiliengeschäften häufig durch Nachträge zum Kaufvertrag (z. B. Änderung des Kaufpreises, der Übergabetermine oder mitverkaufter Gegenstände) oder durch Ergänzungen zum Mietvertrag (z. B. Mieterhöhung, Änderung der Nebenkostenregelung, Untervermietungserlaubnis).

Bei formfreien Verträgen kann die Änderung grundsätzlich formfrei erfolgen, auch wenn der ursprüngliche Vertrag schriftlich abgeschlossen wurde – es sei denn, die Parteien haben eine Schriftformklausel vereinbart. Bei gesetzlich formbedürftigen Verträgen gilt dagegen: Betrifft die Änderung wesentliche, dem Formzwang unterliegende Vertragsbestandteile eines Grundstücksgeschäfts (etwa eine Kaufpreisänderung), muss auch die Änderungsvereinbarung notariell beurkundet werden, da sie sonst denselben Formmangel aufweist wie ein von Anfang an formwidriger Vertrag.

Für Makler ist wichtig: Mündliche Nebenabreden oder informelle Zusatzvereinbarungen zu einem beurkundeten Kaufvertrag – etwa eine zusätzliche mündliche Preisabsprache – sind wegen Formmangels grundsätzlich unwirksam und können den gesamten Grundgeschäft gefährden, wenn sie als Bedingung des Hauptvertrags gedacht waren.

Käufer und Verkäufer einigen sich nach der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags darauf, dass eine Einbauküche zusätzlich für 5.000 Euro mitverkauft wird und sich der Gesamtkaufpreis entsprechend erhöht. Da sich die Änderung auf den beurkundungspflichtigen Kaufpreis auswirkt, muss auch dieser Nachtrag notariell beurkundet werden.