Rücktritt
Auch: Vertragsrücktritt
Der Rücktritt ist das Recht einer Vertragspartei, sich durch einseitige Erklärung vom Vertrag zu lösen, wenn ein gesetzlicher oder vereinbarter Rücktrittsgrund vorliegt. Nach wirksamem Rücktritt sind bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren.
Ausführliche Erklärung
Anders als die Anfechtung setzt der Rücktritt keinen Willensmangel bei Vertragsschluss voraus, sondern knüpft an ein nachträgliches Ereignis an – typischerweise eine Pflichtverletzung der anderen Partei. Das Gesetz sieht ein Rücktrittsrecht insbesondere vor, wenn der Schuldner eine fällige Leistung trotz gesetzter Nachfrist nicht erbringt oder eine mangelhafte Leistung nicht nachbessert.
Beim Immobilienkauf sind gesetzliche Rücktrittsgründe eher selten, da der Vertrag notariell beurkundet und regelmäßig Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung abgewickelt wird. Praktisch relevanter sind vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte, etwa für den Fall, dass die Finanzierung des Käufers bis zu einem bestimmten Stichtag nicht gesichert ist, oder Rücktrittsrechte des Verkäufers bei ausbleibender Kaufpreiszahlung.
Die Wirkung des Rücktritts ist in § 346 BGB geregelt: Die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren, gezogene Nutzungen herauszugeben. Ist eine Rückgabe in Natur nicht mehr möglich (z. B. weil eine Leistung verbraucht wurde), tritt an ihre Stelle grundsätzlich Wertersatz. Der Rücktritt unterscheidet sich vom bloßen Widerruf (der ein besonderes, an Verbraucherverträge geknüpftes Lösungsrecht ohne Angabe von Gründen ist) und von der Kündigung (die nur bei Dauerschuldverhältnissen wie Miet- oder Pachtverträgen für die Zukunft wirkt).
Beispiel aus der Praxis
Im notariellen Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht innerhalb der vereinbarten Frist zahlt. Bleibt die Zahlung trotz Nachfristsetzung aus, erklärt der Verkäufer wirksam den Rücktritt. Bereits ausgetauschte Leistungen – etwa eine geleistete Anzahlung – sind zurückzugewähren.