Rücktritt (Kaufvertrag)

Der Rücktritt ist eines von mehreren Gewährleistungsrechten, die dem Käufer bei einem Sachmangel zustehen, steht aber grundsätzlich erst nach gescheiterter Nacherfüllung zur Verfügung. Nach § 323 BGB muss der Käufer dem Verkäufer dafür regelmäßig zunächst erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Diese Fristsetzung ist nach § 440 BGB ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung verweigert, die Nacherfüllung fehlgeschlagen ist (bei der Nachbesserung gilt sie in der Regel nach dem zweiten erfolglosen Versuch als gescheitert) oder sie dem Käufer unzumutbar ist.

Erklärt der Käufer wirksam den Rücktritt, wandelt sich der Kaufvertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis um: Der Verkäufer muss den Kaufpreis zurückzahlen, der Käufer die Immobilie zurückübertragen (§ 346 BGB). Bei Grundstücken ist dafür regelmäßig eine erneute notarielle Auflassung und Grundbuchumschreibung erforderlich. In der Praxis ist der Rücktritt bei Immobilienkaufverträgen die Ausnahme, da meist ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss vereinbart wird und die Rückabwicklung eines bereits vollzogenen Grundstücksgeschäfts aufwendig ist; er bleibt jedoch möglich, wenn der Ausschluss unwirksam ist oder der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Neben dem gewährleistungsrechtlichen Rücktritt kennt der Immobilienkaufvertrag auch vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte, etwa bei Nichterfüllung einer Finanzierungsbedingung oder als Sanktion bei Zahlungsverzug des Käufers.

Ein Käufer entdeckt nach dem Einzug einen erheblichen Schwammbefall im Dachstuhl, der ihm beim Kauf nicht bekannt war und nicht ausgeschlossen wurde. Er setzt dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Beseitigung. Da der Verkäufer die Sanierung verweigert, erklärt der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag: Der Kaufpreis wird zurückgezahlt, die Immobilie geht per Rückauflassung wieder an den Verkäufer über.