Vertragswidriger Gebrauch
Auch: Vertragswidrige Nutzung · Vertragsverletzung durch Nutzung
Ein vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache entgegen den vertraglichen Vereinbarungen oder ihrem bestimmungsgemäßen Zweck nutzt, etwa durch unerlaubte gewerbliche Nutzung, Überbelegung oder unerlaubte bauliche Veränderungen.
Ausführliche Erklärung
Der Mietvertrag legt fest, zu welchem Zweck und in welcher Weise der Mieter die Mietsache nutzen darf – etwa als Wohnraum, mit einer bestimmten Personenzahl oder ohne gewerbliche Mitnutzung. Weicht der tatsächliche Gebrauch davon ab, liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor. Typische Beispiele sind die unerlaubte gewerbliche Nutzung einer Wohnung, unerlaubte Untervermietung, Tierhaltung entgegen ausdrücklichem Verbot, erhebliche Ruhestörungen oder eigenmächtige bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters.
Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer vorherigen Abmahnung fortsetzt. Die Abmahnung ist damit grundsätzlich Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs – sie gibt dem Mieter die Gelegenheit, sein Verhalten zu korrigieren, bevor der Vermieter rechtliche Schritte einleitet.
Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, liegt zugleich eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung vor, die dem Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung verschaffen kann. Bei besonders schwerwiegenden Fällen – etwa erheblicher Gefährdung der Mietsache – kommt sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter richtet in seiner Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ein Kosmetikstudio mit regelmäßigem Kundenverkehr ein, obwohl der Mietvertrag ausschließlich Wohnnutzung vorsieht. Der Vermieter mahnt ihn ab und fordert die Einstellung der gewerblichen Nutzung; setzt der Mieter sie dennoch fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen und eine ordentliche Kündigung aussprechen.
Rechtsgrundlage
- § 541 BGB – Unterlassungsklage des Vermieters bei fortgesetztem vertragswidrigem Gebrauch nach vorheriger Abmahnung.
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Berechtigtes Interesse an ordentlicher Kündigung bei erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung.