Nachtragsmanagement

In kaum einem Bauprojekt bleibt die Ausführung exakt deckungsgleich mit der ursprünglichen Planung – Änderungswünsche des Bauherrn, unvorhergesehene Baugrundverhältnisse, geänderte Vorschriften oder Planungsfehler führen regelmäßig zu Nachträgen. Für Makler und Projektbeteiligte ist relevant:

• Auslöser von Nachträgen: Leistungsänderungen des Auftraggebers (§ 650b BGB beim BGB-Bauvertrag, § 1 Abs. 3 VOB/B), zusätzliche, nicht vereinbarte Leistungen (§ 650c BGB, § 2 Abs. 6 VOB/B), sowie Mengenänderungen (§ 2 Abs. 3 VOB/B).
• Ablauf: Ankündigung des Nachtrags vor Ausführung (wichtig für Anspruchssicherung), Nachtragsangebot mit Kalkulation, Prüfung durch Bauleitung/Projektsteuerung, Verhandlung, schriftliche Vereinbarung als Ergänzung zum Hauptvertrag.
• Vergütungsermittlung: Bei VOB/B-Verträgen orientiert sich der Nachtragspreis an der ursprünglichen Kalkulation (§ 2 Abs. 5, 6 VOB/B); beim BGB-Bauvertrag gilt seit der Bauvertragsrechtsreform 2018 eine gesetzliche Anordnungsbefugnis mit vorläufiger Vergütungsanpassung (§ 650c BGB).
• Praxisrelevanz: Ein unzureichendes Nachtragsmanagement ist die häufigste Ursache für Kostenüberschreitungen und Baustreitigkeiten. Professionelle Projektsteuerung führt ein laufendes Nachtragsregister, in dem Status, Wert und Auswirkung auf Bauzeit dokumentiert werden.
• Bedeutung für Makler: Bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten oder Neubauprojekten sollte der Makler wissen, dass offene Nachträge den Fertigstellungstermin und den Endpreis beeinflussen können – relevant für Käuferberatung und Fälligkeitsfragen.

Während des Rohbaus stellt sich heraus, dass der Baugrund stärker verdichtet werden muss als geplant. Der Bauunternehmer zeigt dies dem Bauherrn an, reicht ein Nachtragsangebot über 18.000 Euro ein. Die Projektsteuerung prüft die Kalkulation anhand der Ursprungspreise, verhandelt den Betrag auf 15.500 Euro herunter und dokumentiert die Änderung als Nachtrag Nr. 4 zum Bauvertrag.