Nachtragsangebot

Nachträge gehören zum Alltag nahezu jedes Bauprojekts und sind eine der häufigsten Ursachen für Kostensteigerungen gegenüber der ursprünglichen Kalkulation. Man unterscheidet vor allem:

• Zusätzliche Leistungen (§ 2 Abs. 6 VOB/B): Leistungen, die im ursprünglichen Vertrag nicht enthalten waren, aber zur Erfüllung des Bauziels erforderlich werden (z. B. zusätzliche Abdichtungsarbeiten wegen unerwartetem Grundwasser).
• Geänderte Leistungen (§ 2 Abs. 5 VOB/B): Der Bauherr ordnet eine Änderung der ursprünglich vereinbarten Leistung an (z. B. andere Bodenbeläge, geänderter Grundriss).
• Vom Bauherrn gewünschte Sonderwünsche: Häufig bei Bauträgerverträgen, wenn Käufer über die Standardausstattung hinausgehende Extras wünschen (z. B. hochwertigere Sanitärausstattung).

Beim VOB/B-Vertrag regelt § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B, dass bei Leistungsänderungen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren ist – Grundlage ist meist die ursprüngliche Kalkulation (Fortschreibung der Preisermittlungsgrundlagen). Beim BGB-Bauvertrag (seit 2018 als eigener Vertragstyp geregelt) hat der Besteller unter bestimmten Voraussetzungen ein Anordnungsrecht (§ 650b BGB): Er kann Änderungen des Werkerfolgs oder zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs erforderliche Änderungen verlangen; einigen sich die Parteien nicht über die Mehrvergütung, kann der Unternehmer nach Ablauf einer Frist mit einer einseitigen Anordnung des Bestellers und einer eigenen Berechnung der Vergütung nach § 650c BGB reagieren.

Praxisrelevante Punkte für den Makler:

• Nachträge sind oft ein Streitpunkt zwischen Bauherr und Unternehmer, insbesondere wenn die ursprüngliche Leistungsbeschreibung oder das Leistungsverzeichnis unklar war.
• Bei Bauträgerkäufen sollte der Makler Käufer darauf hinweisen, dass zusätzliche Sonderwünsche in der Regel gesondert kalkuliert und vertraglich fixiert werden müssen, bevor sie ausgeführt werden.
• Umfangreiche Nachträge können sich auf den Bauzeitenplan und insbesondere den kritischen Pfad auswirken und damit Bauzeitverlängerungen begründen.
• Ein Nachtragsangebot sollte stets vor Ausführung der Zusatzleistung schriftlich angenommen werden, um spätere Streitigkeiten über Umfang und Preis zu vermeiden.

Während der Bauausführung stellt sich heraus, dass der Baugrund stärker durchfeuchtet ist als im ursprünglichen Baugrundgutachten angenommen. Das Bauunternehmen legt ein Nachtragsangebot über zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen in Höhe von 18.000 Euro vor, das der Bauherr vor Ausführung schriftlich freigibt.