Unbefristeter Mietvertrag

Im Gegensatz zum Zeitmietvertrag, der zu einem festgelegten Termin automatisch endet, hat der unbefristete Mietvertrag kein Enddatum. Das deutsche Wohnraummietrecht ist stark mieterschützend ausgestaltet und sieht den unbefristeten Vertrag als Normalfall vor:

• Beendigung nur durch Kündigung: Der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB), unabhängig vom Kündigungsgrund. Der Vermieter benötigt dagegen stets ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB), z. B. Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertungshinderung.
• Gestaffelte Kündigungsfristen für den Vermieter: Je nach Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters auf sechs Monate (nach 5 Jahren) bzw. neun Monate (nach 8 Jahren Mietdauer, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Abgrenzung zum Zeitmietvertrag: Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam befristet, wenn ein qualifizierter Befristungsgrund nach § 575 BGB vorliegt (Eigenbedarf, Abriss/Umbau, Vermietung an Dienstberechtigte); fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen.
• Standardfall in der Praxis: In Deutschland werden Wohnraummietverträge überwiegend unbefristet abgeschlossen, da Zeitmietverträge wegen der engen Voraussetzungen des § 575 BGB selten rechtssicher gestaltet werden können.

Für Makler ist der unbefristete Mietvertrag der Standardfall bei der Vermittlung von Mietobjekten sowie beim Verkauf vermieteter Immobilien: Da ein unbefristeter Vertrag beim Eigentümerwechsel unverändert fortbesteht ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB), ist er für Kapitalanlagekäufer ein zentraler Prüfpunkt hinsichtlich Kündigungsmöglichkeiten und Renditeplanung.

Ein Mieter zieht in eine Wohnung ein, der Mietvertrag enthält kein Enddatum. Nach zehn Jahren möchte der Vermieter Eigenbedarf anmelden – da die Mietdauer acht Jahre überschreitet, muss er eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten und einen wirksamen Eigenbedarfsgrund nachweisen.