Unbekannte Erben
Auch: Nicht ermittelte Erben · Erbenermittlung
Von unbekannten Erben spricht man, wenn nach dem Tod eines Immobilieneigentümers zunächst nicht feststeht, wer erbberechtigt ist oder wo sich die Erben aufhalten. In diesem Fall kann die Nachlassimmobilie erst nach Klärung der Erbfolge oder über einen gerichtlich bestellten Nachlasspfleger verkauft werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist diese Konstellation vor allem bei alleinstehenden Verstorbenen ohne bekannte Angehörige oder bei weit verzweigten Verwandtschaftsverhältnissen relevant und verlängert den Verkaufsprozess oft erheblich:
- Nachlasspflegschaft (§ 1960 f. BGB): Solange die Erben unbekannt sind, ordnet das Nachlassgericht von Amts wegen Sicherungsmaßnahmen an, in der Regel die Bestellung eines Nachlasspflegers. Dieser vertritt die unbekannten Erben, verwaltet den Nachlass und kann – mit Genehmigung des Nachlassgerichts – auch die Immobilie verkaufen (§ 1960 Abs. 2 i. V. m. § 1915 BGB, § 1822 BGB analog).
- Erbenermittlung: Professionelle Erbenermittler (auch "Erbensucher" genannt) recherchieren im Auftrag des Nachlassgerichts, von Nachlasspflegern oder auf eigenes Risiko gegen Erfolgshonorar (üblich: 15-33 % des Erbteils) die tatsächlichen Erben über Standesamts-, Kirchenbuch- und Personenstandsregister.
- Aufgebotsverfahren: Bleiben Erben trotz Ermittlung unauffindbar, kann das Nachlassgericht ein Aufgebotsverfahren durchführen; nach Fristablauf ohne Meldung kann der Nachlass dem Fiskus (Staat) als gesetzlichem Erben letzter Ordnung zufallen (§ 1936 BGB).
- Praxisrelevanz für den Makler: Solange keine Erben festgestellt und keine Erbscheine oder Vollmachten vorliegen, darf kein wirksamer Kaufvertrag über die Immobilie geschlossen werden. Der Makler sollte daher stets prüfen, ob ein Nachlasspfleger bestellt und mit welchem Umfang er zur Verfügung über das Grundstück berechtigt ist (ggf. familiengerichtliche/nachlassgerichtliche Genehmigung nach § 1821 BGB analog erforderlich).
- Zeitfaktor: Die Klärung unbekannter Erben kann Monate bis Jahre dauern; in dieser Zeit verfällt die Immobilie oft (Leerstand, fehlende Instandhaltung), was ihren Verkehrswert mindert – ein Grund, warum Nachlasspfleger häufig frühzeitig einen Verkauf anstreben, sobald ihre Verfügungsbefugnis feststeht.
Beispiel aus der Praxis
Ein alleinstehender Eigentümer stirbt ohne Testament und ohne bekannte Verwandte. Das Nachlassgericht bestellt eine Nachlasspflegerin, die zunächst über einen Erbenermittler nach möglichen Verwandten suchen lässt. Da sich nach mehreren Monaten keine Erben melden und das Haus zunehmend verfällt, beauftragt die Nachlasspflegerin mit gerichtlicher Genehmigung einen Makler mit dem Verkauf, um den Nachlass zu sichern.
Rechtsgrundlage
- § 1960 BGB – Sicherungsmaßnahmen des Nachlassgerichts bei unbekannten Erben, insbesondere Bestellung eines Nachlasspflegers.
- § 1961 BGB – Bestellung eines Nachlasspflegers zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Nachlass.
- § 1964 BGB – Vermutung des Fiskuserbrechts, wenn kein Erbe innerhalb angemessener Frist ermittelt wird.
- § 2038 BGB – Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses durch die Erben, sinngemäß anwendbar auf die Pflegschaft.