Unbeplanter Innenbereich

Das deutsche Bauplanungsrecht unterscheidet im Wesentlichen drei Gebietstypen: den beplanten Innenbereich (Geltungsbereich eines Bebauungsplans, § 30 BauGB), den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und den Außenbereich (§ 35 BauGB). Der unbeplante Innenbereich betrifft Grundstücke, die zwar Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils sind, für die aber kein Bebauungsplan aufgestellt wurde – häufig in gewachsenen Ortskernen oder älteren Siedlungsgebieten.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben in einem solchen Gebiet zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Maßstab ist somit nicht ein formaler Plan, sondern die tatsächlich vorhandene Bebauung in der unmittelbaren Umgebung. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB sogar wie in einem entsprechend festgesetzten Baugebiet.

Ergänzend erlaubt § 34 Abs. 3a und 3b BauGB unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom Einfügungsgebot, etwa bei Betriebserweiterungen oder bei der Umnutzung bzw. dem Neubau von Wohngebäuden. Gemeinden können zudem durch Satzung die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils festlegen und unter Umständen auch angrenzende Außenbereichsflächen einbeziehen (Klarstellungs-, Entwicklungs- und Ergänzungssatzungen).

Für Makler und Bauherren ist die Einordnung eines Grundstücks in den unbeplanten Innenbereich zentral für die Einschätzung der Bebaubarkeit, da die Zulässigkeit hier stärker von einer wertenden Betrachtung der Umgebungsbebauung abhängt als im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Ein Bauherr möchte in einer historisch gewachsenen Ortslage, für die kein Bebauungsplan existiert, ein zusätzliches Wohnhaus errichten. Da die Nachbarbebauung überwiegend aus zweigeschossigen Wohnhäusern mit ähnlicher Grundstücksausnutzung besteht, muss sich das neue Gebäude in Höhe, Kubatur und Nutzungsart in dieses Umgebungsbild einfügen, um nach § 34 BauGB genehmigungsfähig zu sein.